El programa EB-5 es responsable de aportar más de $51 mil millones a la economía estadounidense desde su inicio en 1990. Durante la crisis de préstamos hipotecarios de alto riesgo de 07-09, el programa experimentó un rápido crecimiento.
Esto se debió a que los promotores inmobiliarios descubrieron un nuevo método para recaudar fondos para sus proyectos.
Esto ocurrió cuando las fuentes tradicionales de préstamos y capital se volvieron más estrictas. Después de que terminó la crisis inmobiliaria, se corrió la voz y desde entonces el programa EB-5 ha desempeñado un papel vital en importantes proyectos inmobiliarios.
Entonces, ¿por qué los desarrolladores quieren utilizar fondos de inversionistas EB-5 para sus proyectos?
Los desarrolladores buscan mucho el programa EB-5, especialmente cuando enfrentan un acceso limitado al capital debido a tasas de interés más altas y precios crecientes. Cuando las tasas de interés aumentan, los proyectos se vuelven más caros debido al mayor costo de los préstamos. Esto empuja a los promotores a buscar alternativas de menor coste para financiar sus proyectos.
Más flexibilidad para los desarrolladores
La motivación principal para los inversionistas EB-5 es la búsqueda de la residencia en los EE. UU., lo que a menudo los lleva a aceptar menores rendimientos de sus inversiones. Esta preferencia puede dar lugar a condiciones de financiación más favorables para los promotores.
Sin embargo, la elección de la estructura de inversión es crucial. La utilización de Centros Regionales de terceros probablemente generará tarifas, lo que afectará la el costo del proyecto significativamente. Por el contrario, aprovechar el capital preferente EB-5 a través de un Centro Regional verticalmente integrado puede evitar estos gastos adicionales, ya que no incurre en costos durante la construcción y genera dividendos sólo tras el éxito del proyecto.
Tenga en cuenta que el capital EB-5 no siempre es significativamente menos costoso que el valor de la deuda tradicional. Normalmente, la deuda EB-5 será sólo entre 1 y 2 puntos porcentuales menos que la deuda tradicional; sin embargo, los desarrolladores están más inclinados a buscar capital EB-5 debido a la pocos pactos y restricciones que tiene
La mayoría de los proyectos EB-5 tienen un préstamo senior de un banco o institución junto con el capital del desarrollador en el proyecto. La mayoría de los prestamistas senior no permitirán que un Centro Regional se haga cargo de un proyecto de un desarrollador si el préstamo EB-5 no se paga. Esto se debe a que el banco quiere una parte competente y capaz para hacer realidad el proyecto, algo que la mayoría de los Centros Regionales no tienen la experiencia en desarrollo para facilitar.
Además, hacerse cargo de un proyecto de un desarrollador puede ser un proceso legal muy costoso y prolongado, ya que los desarrolladores a menudo luchan contra el reclamo. Desde Centros regionales de terceros obtener ganancias de la recaudación de fondos mientras los fondos se destinan al proyecto, prefieren extender el plazo del préstamo para seguir ganando intereses en lugar de seguir un costoso proceso legal.
Históricamente, el capital EB-5, que sirve como forma de financiamiento a largo plazo, puede permanecer invertido en un proyecto durante 5-10 años, y en algunos casos incluso más. Esto brinda flexibilidad a los desarrolladores al brindarles tiempo para madurar o estabilizar un proyecto y al mismo tiempo conservar una fuente de capital más barata.
Por lo general, los proyectos EB-5 no tienen acuerdos entre acreedores. Los acuerdos entre acreedores determinan la prioridad y el orden de los pagos de varios prestamistas en un proyecto en caso de que se produzca un incumplimiento. Si no existe tal acuerdo, entonces un Centro Regional no tendría derecho a intentar asumir el proyecto del desarrollador si también hay un prestamista senior involucrado. Al prestamista principal solo le preocupa que su préstamo se pague y no esté en mora, y no pondrá en peligro su pagaré al permitir que un prestamista subordinado se haga cargo del proyecto si el Centro Regional no tiene experiencia en desarrollo.
Además, el capital EB-5 invertido en proyectos a menudo no tiene suficiente valor en garantía para reembolsar todos los fondos EB-5. La mayoría de los centros regionales y desarrolladores externos a menudo inflan el valor del terreno para basarlo en el valor estabilizado (proyecto completado) en lugar del capital real que el desarrollador invirtió en el proyecto. Esto se hace para engañar a los prospectos EB-5 que el proyecto tiene más capital detrás del capital EB-5 del que realmente tiene. Esto permite a los desarrolladores trasladar el mayor riesgo de un proyecto a los inversores EB-5 sin poner gran parte del capital del desarrollador en el juego.
Catalizando el desarrollo de proyectos con capital EB-5
Para todos los propósitos intensivos, la mayoría de los prestamistas senior ven el capital EB-5 como capital en el Capital Stack de un proyecto. Uno de los obstáculos importantes en el desarrollo inmobiliario es el requisito de las instituciones financieras de que los promotores demuestren una inversión de capital significativa en sus proyectos.
Los fondos EB-5 pueden satisfacer este requisito, permitiendo no sólo el inicio de proyectos sino también la atracción de inversiones de capital adicionales. Esta capacidad de aprovechar los fondos EB-5 mejora significativamente la viabilidad financiera y el atractivo de los proyectos para otros inversores, creando un efecto dominó que puede conducir a un mayor éxito y rentabilidad del proyecto si se estructura correctamente.
Variedad de estructuras
La flexibilidad incomparable del financiamiento EB-5 permite su aplicación de manera personalizada para satisfacer las necesidades únicas de diversos proyectos. El financiamiento EB-5 se puede estructurar como deuda senior, financiamiento mezzanine o capital preferente, y este nivel de adaptabilidad es invaluable para los desarrolladores que buscan optimizar las estructuras financieras de sus proyectos para lograr la máxima eficiencia y rentabilidad.
Una alternativa rentable al financiamiento puente
Los fondos EB-5 presentan una alternativa viable y rentable al financiamiento puente tradicional, ofreciendo una solución que puede reemplazar fuentes de capital más costosas, como el capital privado. Esta sustitución estratégica no sólo ayuda a cerrar las brechas financieras sino que también contribuye a una reducción de los costos financieros generales, mejorando así la rentabilidad y el atractivo financiero del proyecto. Vale la pena señalar que el USCIS sólo permite que los fondos EB-5 se utilicen para retirar el Financiamiento Puente si el financiamiento es a corto plazo y siempre estuvo destinado a ser retirado por fondos EB-5.
Equilibrio y optimización de los costos de capital
La integración del financiamiento EB-5 en la estructura de capital de un proyecto puede reducir efectivamente los costos generales del proyecto. El financiamiento EB-5 generalmente incluye más períodos de pago extendidos que los préstamos tradicionales, brindando a los desarrolladores mayor flexibilidad y más tiempo para que sus proyectos se estabilicen, alcancen rentabilidad y se preparen para una refinanciación o una venta. Este beneficio estratégico es particularmente útil para navegar la naturaleza cíclica de los mercados inmobiliarios y garantizar el éxito de los proyectos a largo plazo.
Maximizar el potencial de financiación a través del programa del centro regional
El Programa del Centro Regional mejora el atractivo del programa EB-5 al permitir la combinación de inversiones de múltiples inversionistas. Esta característica permite acumular un capital significativo, especialmente beneficioso para proyectos ubicados en áreas de empleo específicas (TEA), incluidas regiones rurales y con alto desempleo. La Ley de Integridad y Reforma EB-5 de 2022 (RIA) Respalda aún más esta ventaja al reservar una parte de las visas EB-5 para proyectos en estas áreas, lo que facilita un proceso de adquisición de visas más rápido para inversionistas de países con alta demanda.
Conclusión
El Programa de Inversionistas Inmigrantes EB-5 ofrece una solución financiera sofisticada y multifacética que aborda los desafíos y oportunidades únicos que enfrentan los desarrolladores inmobiliarios. Con su gama de beneficios, desde opciones de financiamiento flexibles y rentables hasta el potencial de acumulación significativa de capital, el programa EB-5 es una opción cada vez más atractiva para los desarrolladores que buscan navegar las complejidades del financiamiento de proyectos, especialmente durante tiempos económicos desfavorables.
A medida que el programa siga evolucionando, se espera que se amplíe su función de apoyo a importantes proyectos de desarrollo y de proporcionar un camino hacia la residencia en los Estados Unidos para los inversores extranjeros, enfatizando aún más su valor indispensable en el ámbito de la financiación del desarrollo. A través de la utilización estratégica de los fondos EB-5, los desarrolladores no sólo pueden avanzar en sus proyectos sino también contribuir a los objetivos más amplios de crecimiento económico y creación de empleo, lo que subraya la importancia crítica del programa en el panorama del desarrollo inmobiliario.
