Siete conclusiones clave para proteger mejor su inversión EB-5.
Houston EB5 quisiera alentarlo a que esté consciente de las promesas engañosas que aumentan el riesgo de su visa EB-5. Las garantías de pago de los préstamos EB-5 son un tema candente que puede estar bajo la mira del USCIS en cualquier momento.
Política de inmigración y Regulaciones de USCIS están cambiando constantemente. El hecho de que USCIS esté haciendo la vista gorda ante las garantías ahora no significa que no lo hará más adelante.
Hemos visto al USCIS cambiar repetidamente su postura sobre un número de problemas. Como inversionista EB-5, usted no querrá encontrarse en el lado equivocado si esto sucediera.
La mayoría de los centros regionales EB-5 podría prometen garantías de pago sin garantía real. La mayoría de los centros regionales han decidido que no vale la pena correr el riesgo de inmigración.
Sin embargo, algunos Centros Regionales están comercializando agresivamente “Garantías Corporativas” de empresas privadas. Algunos anuncian una “Garantía de Tierras” a los inversores que quieren obtener procesamiento prioritario y evitar retroceso proyectos rurales.
Tenga cuidado y no asuma estas promesas de pagar el préstamo. Inversión EB-5 más segura. La mayoría de estas audaces garantías no son irrefutables.
Si una garantía de pago de préstamo es esencial para usted, considere las siguientes pautas. Estos son temas críticos que la mayoría de los Centros Regionales EB-5 convenientemente no le informan.
1. LA ESTRUCTURA EB-5 ES UN RIESGO IMPORTANTE
Una garantía de reembolso es una medida REACTIVA y no una salvaguardia PROACTIVA. La garantía de pago es un intento de mitigar el riesgo de un acuerdo de préstamo EB-5. Sin embargo, el MODELO DE PRÉSTAMO TRADICIONAL EB-5 es una de las principales razones del incumplimiento de los prestatarios.
La mayoría de los inversores no se dan cuenta de que los préstamos EB-5 NO son baratos. A los desarrolladores les gustan los préstamos EB-5 porque son menos estrictos que el financiamiento convencional, no porque sean económicos.
Un Centro Regional tradicional puede pagar a sus inversionistas EB-5 menos del 1% anual. Sin embargo, normalmente cobran al Proyecto EB-5 un 8% anual durante 5 años. Este costo adicional del 35% del capital EB-5 puede aumentar la probabilidad de incumplimiento del proyecto.
Por otro lado, un Centro Regional y un Desarrollador verticalmente integrados no imponen costos tan onerosos al proyecto. Sus beneficios no provienen de la recaudación de fondos sino del éxito del desarrollo inmobiliario. Su modelo normalmente ofrece capital preferente a los inversores EB-5 y les proporciona mayores rendimientos sin el mayor riesgo generado por los costes de financiación irrecuperables añadidos.
2. UNA GARANTÍA YA ES UNA SEÑAL DE ALERTA
Una garantía de préstamo en el contexto de bienes raíces comerciales, particularmente para inversiones EB-5, puede ser una señal de advertencia. Normalmente, la propiedad y sus ingresos potenciales deberían ser suficientes como garantía para un buen proyecto.
La necesidad de garantías adicionales podría sugerir que el proyecto no es tan sólido financieramente como debería ser. Los préstamos senior, que tienen el primer derecho sobre los activos de un proyecto, generalmente no requieren garantías adicionales.
Una garantía de préstamo EB-5 de una empresa matriz o un garante externo a menudo podría indicar que la garantía dentro del proyecto, ya sea propiedad o ingresos proyectados, era lo suficientemente fuerte sólo para cubrir el préstamo principal pero no el préstamo EB-5. Esto puede ser una señal de alerta de alto riesgo.
Las garantías externas pueden llevar a los inversores EB-5 a pasar por alto una rigurosa diligencia debida, lo que podría atraerlos a proyectos de alto riesgo. Esto permite a los prestatarios comercializar proyectos que conllevan mayores riesgos.
3. ¿VINCULA AL GARANTE?
Si el proyecto no paga el Préstamo EB-5, usted quiere una garantía que los inversionistas EB-5 puedan solicitar rápidamente. No querrás estar en juicios que pueden durar muchos años.
Tu necesitas un garante que no puede alejarse fácilmente. También desea activos que puedan cubrir todo el préstamo EB5, los intereses y los gastos legales.
Desafortunadamente, esto NO es lo que se obtiene con la garantía de una empresa privada. A menos que la empresa sea una empresa que cotice en bolsa, una garantía corporativa no significa mucho.
Por definición, un sociedad de responsabilidad limitada (LLC) es una estructura empresarial estadounidense que protege a los propietarios de empresas contra responsabilidad personal .Una empresa privada también podría, en cualquier momento, liquidar sus activos a sus mandantes. Incluso podrían declararse en quiebra y dejar a los inversores EB-5 sin nada a qué perseguir.
4. ¿HAY GARANTÍA PERSONAL?
Los bancos de Estados Unidos entienden que las garantías de las empresas privadas son resbaladizas. Los bancos estadounidenses siempre piden garantías PERSONALES cuando conceden préstamos a empresas privadas.
Requieren que los principales accionistas de la empresa firmen una garantía personal. Además, esas garantías deben incluir cláusulas de supervivencia sobre esos bienes personales para que sean plenamente exigibles. Esto asegura que no haya ningún lugar al que huir.
5. ¿HAY UNA PRESENTACIÓN UCC?
La sociedad EB-5 necesita derechos de recuperación indiscutibles sobre los activos del garante. De lo contrario, podría enfrentarse a años de litigio.
Una garantía de empresa privada sólo significa algo si incluye Presentaciones UCC sobre activos específicos.
El Código Comercial Uniforme (UCC) regula las transacciones comerciales en los EE. UU. Presentar una declaración UCC-1 ante el Secretario de Estado es la única manera de confirmar la posición de primer gravamen de la Asociación EB-5.
Pregunte si existe una presentación ante la UCC y qué activos promete. Un tasador imparcial (centro no regional) debe determinar el VALOR NETO (capital del patrocinador menos deuda) de esos activos.
No invierta en humo y espejos. Una garantía REAL generalmente incluye garantía con presentaciones UCC. Sin garantías ni presentaciones ante la UCC, una garantía personal solo vale el valor del papel en el que está escrita. Podría llevar años en los tribunales QUIZÁS obtener dinero de un patrocinador como garantía de pago.
6. CUIDADO CON LAS GARANTÍAS DEL TERRENO
Las garantías de tierras son un terreno inestable. A menos que esté en una ubicación privilegiada en una ciudad importante como Nueva York, el terreno no tiene un valor significativo. En todo Estados Unidos, simplemente tenemos mucha tierra.
La mayoría de los proyectos rurales quieren capital EB-5 para desarrollar infraestructura. Si el proyecto fracasa, sin servicios públicos el valor del terreno no aumentará.
Por tanto, una valoración del proyecto terminado es engañosa. Insista siempre en una evaluación independiente del costo histórico o del valor actual de mercado.
Pregúntele a un abogado inmobiliario acreditado si la garantía es adecuada. Debe aclarar que busca una protección sólida y a prueba de fallos y ver qué responden.
Las garantías reales son raras y USCIS podría posteriormente declararlas ilegales. Quiere evitar incertidumbres en las interpretaciones de USCIS.
7. LA MEJOR MANERA DE PROTEGER SU INVERSIÓN EB-5
A largo plazo, el sector inmobiliario suele ser una buena inversión. La cuestión es el momento. Si llega al ciclo en el momento equivocado, entonces su activo simplemente no vale tanto como podría valer en el momento de la venta.
Nadie tiene una bola de cristal para predecir cuándo es un buen o mal momento para entrar en el mercado (aunque podemos hacer lo mejor que podamos para estimarlo). Estructurar la deuda de la forma más conservadora es la mejor protección contra cualquier caída del valor de mercado.
Quiere un proyecto con bajos costos de financiamiento irrecuperables. El interés que cobra un Centro Regional es fijo, Costo hundido Para el proyecto. El Proyecto ha gastado dinero que no puede recuperar.
Invertir en un proyecto de un Centro Regional cuya estrategia de ganancias esté alineada con su objetivo de retorno de capital es una estrategia más segura. Un Centro Regional verticalmente integrado que emplea capital preferente EB-5 sobre deuda EB-5 minimiza los costos de financiamiento hundidos.
El capital preferente obtiene dividendos cuando el proyecto tiene éxito. Esto alivia los flujos de efectivo del proyecto y aumenta su probabilidad de éxito, ya que no está cargado de costos financieros abrumadores.
La financiación de bajo costo reduce el costo general del proyecto. Con un costo menor, el proyecto tiene un margen mayor a cualquier precio de venta determinado. Esto brinda a los inversionistas EB-5 las mejores oportunidades de recuperar el monto total de su inversión. Esta es la mejor manera de proteger a los inversores EB-5 contra cualquier crisis económica.
HOUSTON EB5
En Houston EB5, somos un centro y desarrollador regional verticalmente integrado. Tenemos una tasa de éxito del 100% en las aprobaciones de los proyectos I-526 e I-829 durante más de una década. También tenemos un 100% de éxito en el reembolso total del capital EB-5.
Elegimos no obtener ganancias como centro regional, sino intentar obtener ganancias como desarrollador. Sin embargo, para que podamos hacer eso, debemos reembolsar completamente los fondos EB-5 en cada proyecto antes de que podamos salir del proyecto.
Siempre colocamos el capital EB-5 por encima del nuestro. Es por eso que hemos tenido una tasa de éxito del 100% en el pago de los fondos EB-5. Este es un logro que sólo el estándar de oro de los centros regionales tiene.
¿BUSCAS UN PROYECTO RURAL?
No asuma que todas las categorías de visa reservada EB-5 en el Boletín de Visas son actuales. Las peticiones I-526E ya en tramitación pronto hará retroceder la categoría de Alto Desempleo para China y la India. Esto se mostrará en el Boletín de Visas en algún momento en el futuro cercano.
Sin embargo, a pesar de la Categoría rural aún tiene miles de visas disponibles y permanecerá vigente en el futuro previsible. Un proyecto rural es la forma más rápida de obtener la residencia en Estados Unidos para los inversores nacidos en China y la India.
Los proyectos rurales son diferentes de los urbanos con alto desempleo y hay una falta de información sobre las zonas rurales. Los inversores EB-5 necesitan saber formas en que pueden mitigar los riesgos y identificar áreas que son seguras para la inversión EB-5.
Un brillante ejemplo de un proyecto sólido de Área de Empleo Rural Focalizado es “The Frederick"en Fredericksburg, Texas. Con el procesamiento prioritario, puede obtener la aprobación de su I-526E en 4 a 12 meses. Con la presentación simultánea, puede obtener su Documento de autorización de empleo (EAD) en 3 a 6 meses.
El Frederick ya tiene más de la mitad de la suscripción y hay espacios limitados para EB-5 disponibles. Para formar parte de esta emocionante oportunidad, no dude en comunicarse con un miembro de nuestro equipo.
