Introducción:
Elegir el proyecto EB-5 adecuado es fundamental para minimizar los riesgos y garantizar el reembolso oportuno de las inversiones. Un factor clave que debería desempeñar un papel fundamental en este proceso es la evaluación de los costos de financiamiento irrecuperables de un proyecto. En esta publicación de blog, exploraremos qué son los costos de financiamiento hundido, por qué son importantes en los desarrollos inmobiliarios y cómo optar por un proyecto con costos de financiamiento hundido bajos puede afectar significativamente la probabilidad de éxito de un proyecto EB-5.
Comprensión de los costos de financiamiento hundidos:
Antes de profundizar en la importancia de los costos de financiamiento hundidos bajos, definamos qué es un costo hundido. Un costo hundido se refiere al dinero que ya se ha gastado y no se puede recuperar. En el contexto del desarrollo inmobiliario, los costos de financiamiento hundidos son gastos directamente relacionados con el financiamiento de un proyecto que no se pueden recuperar, como los costos de intereses o las tarifas de originación.
La importancia de minimizar los costos financieros hundidos:
Los proyectos inmobiliarios exitosos dependen de una sincronización eficaz del mercado y una gestión de costos, particularmente en lo que respecta a la financiación. Incluso los proyectos con estructuras financieras no ideales pueden prosperar si ingresan al mercado en el momento adecuado. Por el contrario, aquellos con estructuras financieras deficientes que no logran sincronizar el mercado son vulnerables, especialmente en tiempos de recesión económica, como se vio en varios desarrollos EB-5 que fracasaron durante la pandemia de COVID-19.
¿Qué pasa si los costos de financiamiento hundidos no son sostenibles?
En tiempos de dificultades económicas, un desarrollador que enfrenta el incumplimiento de un préstamo senior tiene la opción de invertir más capital o permitir que el proyecto entre en incumplimiento. La decisión a menudo depende del nivel de los costos de financiamiento irrecuperables o de la deuda adicional que hay que pagar. Los proyectos con altos costos de financiamiento irrecuperables pueden llevar a los desarrolladores a entregar el proyecto al banco, ya que no hay mucha luz al final del túnel, y el prestamista senior recupera sus pérdidas antes de que los inversionistas EB-5 vean algún retorno.
Mitigar el riesgo mediante costos bajos:
Dada la imprevisibilidad de las condiciones del mercado, mitigar el riesgo se vuelve crucial. Controlar los costos, tanto de construcción como de financiamiento, es un enfoque proactivo para la gestión de riesgos. Los bajos costos de financiamiento irrecuperables permiten a los desarrolladores capear las crisis económicas, invirtiendo más capital mientras esperan tiempos mejores con la esperanza de obtener ganancias en el futuro.
Evaluación de costos de financiamiento hundidos con centros regionales de terceros:
Es posible que muchos inversores EB-5 no se den cuenta plenamente del alcance de los costos de financiamiento irrecuperables que sostienen sus proyectos, especialmente cuando trabajan con centros regionales de terceros. Estas entidades suelen cobrar costos de intereses fijos que el proyecto no puede recuperar. El delta de intereses retenido por un Centro Regional externo, generalmente alrededor del 3%, agrega costos significativos al proyecto durante la duración del préstamo. Esto puede representar hasta un 3% en gastos adicionales del proyecto, dependiendo del tamaño del aumento de capital EB-8.
La ventaja de los centros regionales verticalmente integrados:
Un Centro Regional y Desarrollador verticalmente integrado que utiliza capital EB-5 genuino de bajo costo y no retiene un delta de intereses minimiza los costos de financiamiento hundidos, evitando así la costosa deuda EB-5. Esto permite que el proyecto reduzca significativamente los gastos, proporcionando un mayor margen a cualquier precio de venta o alquiler determinado. Este enfoque optimiza el beneficio del capital EB-5, permitiendo a los inversores obtener un mayor rendimiento a cambio de una Tarjeta Verde y al mismo tiempo reducir los riesgos para todos los socios del proyecto.
Conclusión :
En el complejo panorama de los desarrollos inmobiliarios EB-5, la decisión de minimizar los costos de financiamiento hundidos surge como una medida estratégica para el éxito. Un Centro Regional y Desarrollador verticalmente integrado, como Houston EB5 y DC Partners, muestra la efectividad de este enfoque, logrando un 100% de éxito en el reembolso de las inversiones EB-5 y logrando tasas de aprobación de proyectos para tarjetas de residencia tanto condicionales como permanentes. Al centrarse en costos de financiamiento bajos y hundidos, los proyectos pueden mejorar su resiliencia y aumentar la probabilidad de éxito para los inversionistas EB-5.
