El panorama de los proyectos EB-5 está experimentando un cambio, con un interés creciente en los proyectos EB-5 rurales debido a la próxima regresión en la categoría TEA de alto desempleo. A medida que los inversionistas de países de alta demanda como India y China exploran nuevas oportunidades, los de países de menor volumen también reconocen las ventajas de los proyectos rurales EB-5, incluido un camino más rápido hacia la residencia a través del procesamiento prioritario ya que se aprobó el primer I-526E. con una duración de 11 meses. Sin embargo, algunos inversionistas aún perciben los proyectos rurales como más riesgosos que los urbanos debido a su familiaridad con las principales ciudades como Nueva York, Houston, Miami y Los Ángeles. Contrariamente a la percepción de que los proyectos rurales son más riesgosos que los urbanos, la selección cuidadosa y el cumplimiento de ciertos criterios pueden reducir significativamente cualquier riesgo potencial.
En esta discusión, desacreditaremos este concepto erróneo y delinearemos estrategias para mitigar los riesgos asociados con los proyectos rurales EB-5.
Diferencias en la diligencia debida del proyecto
Además de contratar los servicios de profesionales con experiencia en EB-5, como abogados y analistas comerciales, para evaluar la viabilidad del proyecto desde una perspectiva de inversión y su cumplimiento con las regulaciones de USCIS, los inversionistas deben saber que invertir en proyectos de desarrollo de tierras rurales presenta oportunidades y desafíos únicos que difieren de los proyectos urbanos.
Un factor crítico a examinar en las inversiones en tierras rurales es la contribución de la tierra por parte del desarrollador. Es esencial asegurarse de que la contribución del desarrollador realmente refleje el precio de compra real de la tierra, en lugar de un valor de tasación futuro inflado. Este tema es particularmente relevante ya que los valores de la tierra difieren significativamente entre las áreas rurales y urbanas. Es importante tener documentación que muestre por qué se compró realmente el terreno, no un supuesto valor futuro.
Otro factor a considerar es que, a diferencia de los proyectos urbanos, las inversiones en tierras rurales a menudo involucran tierras “brutas” que carecen de acceso a servicios básicos como agua, alcantarillado, electricidad y caminos. Establecer servicios públicos en áreas rurales puede ser un esfuerzo extremadamente costoso y aumentar significativamente el riesgo del proyecto. Es crucial que los inversores pregunten sobre el acceso a los servicios públicos existentes o si los fondos EB-5 se están asignando para desarrollar los servicios públicos necesarios. Cuando los fondos EB-5 se utilizan para el desarrollo de servicios públicos, los inversores deben proceder con precaución.
Evaluar las demandas del mercado no satisfechas
Los inversores deben evitar los proyectos que se adaptan a un nicho mercados con un potencial de crecimiento limitado, ya que pueden tener un mercado finito y cautivo. Un ejemplo de esto sería otro hotel o desarrollo de uso mixto en una ciudad de esquí. Este tipo de proyecto depende en gran medida de la estacionalidad y solo genera flujos de efectivo positivos durante algunos meses del año. Además, esquiar es un pasatiempo costoso en los EE. UU. y la clase media no está creciendo, por lo que cada vez menos personas querrán o podrán tener acceso a este tipo de proyectos.
Los inversionistas deben asegurarse de que el proyecto rural ofrezca una propuesta de valor única que lo diferencie de los competidores o desarrollos existentes en el área. En lugar de agregar a una oferta ya existente en un mercado, es más probable que los proyectos que satisfacen las demandas insatisfechas sean absorbidos rápidamente por el mercado, lo que lleva a una estabilización de activos más rápida y, por lo tanto, al reembolso de las inversiones EB-5.
Elija regiones de alto crecimiento
Optar por proyectos rurales ubicadas cerca de ciudades o regiones de alto crecimiento. Estar muy cerca de áreas de rápido crecimiento, como áreas metropolitanas emergentes, garantiza un mercado objetivo más grande y potencial para un crecimiento continuo. Las regiones de alto crecimiento a menudo experimentan efectos indirectos, donde el crecimiento y el desarrollo en el centro de la ciudad se irradian hacia las áreas rurales cercanas. En los últimos años, la mayor parte del crecimiento en las áreas rurales ha sido el resultado de este efecto indirecto, ya que más personas buscan salir de los densos centros urbanos. A medida que las grandes ciudades urbanas se expanden, las localidades rurales circundantes también crecerán.
Proximidad a un Área Estadística Metropolitana (MSA)
Seleccione proyectos a una hora de distancia de un MSA. Esto reduce significativamente los costos de construcción, ya que los materiales, la mano de obra y los subcontratistas pueden obtenerse localmente. Las áreas rurales ubicadas lejos de las MSA a menudo incurren en costos logísticos adicionales para el transporte de materiales y mano de obra, y el proceso de construcción en sí puede ser más complejo y costoso debido a los terrenos difíciles.
Los mayores costos de construcción significan que el desarrollador tendrá que lograr tasas de venta/alquiler más altas para obtener el mismo margen de beneficio. Tener acceso a costos de construcción más bajos les permite a los desarrolladores tener más flexibilidad para establecer precios competitivos y al mismo tiempo mantener un margen de ganancia saludable.
Al adherirse a estos criterios, los inversionistas pueden tomar decisiones informadas y elegir proyectos rurales EB-5 con menores riesgos inherentes. La diligencia debida adecuada y el análisis de la ubicación del proyecto, la demanda y la dinámica del mercado son esenciales para garantizar una inversión exitosa.
Proyectos rurales EB-5 puede presentar oportunidades de inversión prometedoras con beneficios únicos, incluido un camino más rápido para recibir las tarjetas verdes a través del procesamiento prioritario. Si bien algunos pueden percibirlos como más riesgosos, la consideración cuidadosa de las demandas críticas, el potencial de crecimiento y la proximidad a las regiones de alta demanda pueden mitigar los riesgos de manera efectiva y generar resultados positivos para los inversores.
Recuerde, buscar el asesoramiento de profesionales con experiencia en EB-5 es crucial durante todo el proceso para garantizar un viaje de inversión exitoso y seguro.
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