O programa EB-5 é responsável por contribuir com mais de US$ 51 bilhões para a economia dos EUA desde o início do programa em 1990. Durante a crise de empréstimos hipotecários subprime de 07-09, o programa experimentou um rápido crescimento.
Isso ocorreu porque as incorporadoras imobiliárias descobriram um novo método de captação de recursos para seus projetos.
Isto ocorreu quando os empréstimos tradicionais e as fontes de capital se tornaram mais rigorosos. Após o fim da crise imobiliária, a notícia se espalhou e o programa EB-5 tem desempenhado um papel vital em grandes projetos imobiliários desde então.
Então, por que os desenvolvedores querem usar fundos de investidores EB-5 para seus projetos?
Os promotores procuram fortemente o programa EB-5, especialmente quando enfrentam acesso limitado ao capital devido a taxas de juros mais altas e aumentando os preços. Quando as taxas de juro sobem, os projectos tornam-se mais caros devido ao aumento do custo dos empréstimos. Isto leva os promotores a procurar alternativas de baixo custo para financiar os seus projectos.
Mais flexibilidade para desenvolvedores
A principal motivação para os investidores EB-5 é a procura de residência nos EUA, o que muitas vezes os leva a aceitar retornos mais baixos sobre os seus investimentos. Esta preferência pode resultar em condições de financiamento mais favoráveis para os promotores.
No entanto, a escolha da estrutura de investimento é crucial. A utilização de Centros Regionais terceirizados provavelmente introduzirá taxas, afetando o custo do projeto significativamente. Em contraste, alavancar o capital preferencial EB-5 através de um Centro Regional verticalmente integrado pode evitar esses gastos adicionais, pois não incorre em custos durante a construção e gera dividendos apenas com o sucesso do projeto.
Observando que o capital EB-5 nem sempre é significativamente mais barato do que vale a dívida tradicional. Normalmente, a dívida EB-5 será apenas 1-2 pontos percentuais menor que a dívida tradicional, no entanto, os promotores estão mais inclinados a procurar capital EB-5 devido ao poucos convênios e restrições que tem.
A maioria dos projetos EB-5 tem um empréstimo sênior de um banco ou instituição juntamente com o capital do desenvolvedor no projeto. A maioria dos credores seniores não permitirá que um Centro Regional assuma um projeto de um desenvolvedor se o empréstimo EB-5 não for cumprido. Isto deve-se ao facto de o banco querer uma parte competente e capaz para concretizar o projecto, algo que a maioria dos Centros Regionais não tem experiência de desenvolvimento para facilitar.
Além disso, assumir um projeto de um desenvolvedor pode ser um processo legal muito caro e demorado, já que os desenvolvedores muitas vezes lutam contra a reivindicação. Desde Centros regionais de terceiros lucram com a arrecadação de fundos enquanto os fundos são aplicados no projeto, eles preferem estender o prazo do empréstimo para continuar a ganhar juros, em vez de prosseguir com um processo legal caro.
Historicamente, o capital EB-5, servindo como forma de financiamento de longo prazo, pode permanecer investido num projeto de anos 5-10e, em alguns casos, até mais. Isto dá flexibilidade aos desenvolvedores, proporcionando tempo para amadurecer ou estabilizar um projeto, mantendo ao mesmo tempo uma fonte de capital mais barata.
Normalmente, os projetos EB-5 não possuem acordos entre credores. Os acordos entre credores determinam a prioridade e a ordem de reembolso para vários credores num projecto, caso ocorra um incumprimento. Se não existir tal acordo, então um Centro Regional não terá o direito de tentar assumir o projeto do promotor se também houver um credor sênior envolvido. O credor sénior está apenas preocupado com o facto de o seu empréstimo ser pago e não estar em incumprimento, e o credor não comprometerá a sua nota ao permitir que um credor subordinado assuma o projecto se o Centro Regional não tiver experiência de desenvolvimento.
Além disso, o capital EB-5 investido em projetos muitas vezes não tem valor suficiente em garantia para reembolsar todos os fundos EB-5. A maioria dos centros regionais e incorporadores terceirizados muitas vezes inflaciona o valor do terreno com base no valor estabilizado (projeto concluído), em oposição ao patrimônio real que o desenvolvedor investiu no projeto. Isto é feito para enganar clientes potenciais do EB-5 que o projeto tem mais capital por trás do capital EB-5 do que realmente tem. Isso permite que os desenvolvedores transfiram o risco aumentado de um projeto para os investidores EB-5 sem colocar muito do capital próprio do desenvolvedor no jogo.
Catalisando o desenvolvimento de projetos com EB-5 Capital
Para todos os efeitos intensivos, a maioria dos credores seniores vêem o capital EB-5 como capital próprio na pilha de capital de um projeto. Um dos obstáculos substanciais no desenvolvimento imobiliário é a exigência por parte das instituições financeiras de que os promotores demonstrem um investimento significativo de capital nos seus projectos.
Os fundos EB-5 podem satisfazer este requisito, permitindo não apenas o início de projetos, mas também a atração de investimento de capital adicional. Esta capacidade de alavancar fundos EB-5 aumenta significativamente a viabilidade financeira e a atratividade dos projetos para outros investidores, criando um efeito cascata que pode levar a um maior sucesso e rentabilidade do projeto, se estruturado corretamente.
Variedade de Estruturas
A flexibilidade incomparável do financiamento EB-5 permite a sua aplicação de forma personalizada para atender às necessidades exclusivas de diversos projetos. O financiamento EB-5 pode ser estruturado como dívida sénior, financiamento mezanino ou ações preferenciais, e este nível de adaptabilidade é inestimável para promotores que procuram otimizar as estruturas financeiras dos seus projetos para obter a máxima eficiência e rentabilidade.
Uma alternativa econômica ao financiamento-ponte
Os fundos EB-5 apresentam uma alternativa viável e económica ao financiamento ponte tradicional, oferecendo uma solução que pode substituir fontes de capital mais caras, como o capital privado. Esta substituição estratégica não só ajuda a colmatar as lacunas de financiamento, mas também contribui para uma redução dos custos globais de financiamento, aumentando assim a rentabilidade e a atractividade financeira do projecto. É importante notar que o USCIS só permite que os fundos EB-5 sejam usados na retirada do Bridge Financing se o financiamento for assistência técnica de curto e longo prazo e sempre foi planejado para ser aposentado pelos fundos EB-5.
Equilibrando e otimizando custos de capital
A integração do financiamento EB-5 na estrutura de capital de um projeto pode efetivamente reduzir os custos globais do projeto. O financiamento EB-5 normalmente apresenta mais períodos de reembolso estendidos do que os empréstimos tradicionais, proporcionando aos promotores maior flexibilidade e mais tempo para que os seus projectos se estabilizem, alcancem rentabilidade e se preparem para o refinanciamento ou uma venda. Este benefício estratégico é particularmente útil para navegar na natureza cíclica dos mercados imobiliários e garantir o sucesso dos projetos a longo prazo.
Maximizando o Potencial de Financiamento através do Programa do Centro Regional
O Programa Centro Regional aumenta a atratividade do programa EB-5 ao permitir a reunião de investimentos de múltiplos investidores. Esta característica permite a acumulação de capital significativo, especialmente benéfico para projetos localizados em áreas de emprego específicas (TEAs), incluindo regiões rurais e com elevado desemprego. A Lei de Reforma e Integridade EB-5 de 2022 (RIA) apoia ainda esta vantagem reservando uma parte dos vistos EB-5 para projetos nestas áreas, facilitando um processo de aquisição de vistos mais rápido para investidores de países com alta demanda.
Conclusão
O Programa Investidor Imigrante EB-5 oferece uma solução de financiamento sofisticada e multifacetada que aborda os desafios e oportunidades únicos enfrentados pelos promotores imobiliários. Com a sua gama de benefícios, desde opções de financiamento flexíveis e económicas até ao potencial de acumulação significativa de capital, o programa EB-5 é uma opção cada vez mais atractiva para promotores que procuram navegar pelas complexidades do financiamento de projectos, especialmente em tempos económicos desfavoráveis.
À medida que o programa continua a evoluir, espera-se que o seu papel no apoio a grandes projectos de desenvolvimento e no fornecimento de um caminho para a residência nos EUA para investidores estrangeiros se expanda, enfatizando ainda mais o seu valor indispensável no domínio do financiamento do desenvolvimento. Através da utilização estratégica do financiamento EB-5, os promotores podem não só avançar os seus projectos, mas também contribuir para os objectivos mais amplos de crescimento económico e criação de emprego, sublinhando a importância crítica do programa no panorama do desenvolvimento imobiliário.
