Sete dicas importantes para proteger melhor seu investimento no EB-5.
Houston EB5 gostaria de encorajá-lo a estar ciente das promessas enganosas que aumentam o risco do seu visto EB-5. As garantias de reembolso dos empréstimos EB-5 são um tema quente que pode entrar na mira do USCIS a qualquer momento.
Política de imigração e Regulamentos do USCIS estão mudando constantemente. Só porque o USCIS está a fechar os olhos às garantias agora não significa que mais tarde não o farão.
Vimos o USCIS mudar repetidamente a sua posição sobre uma número de questões. Como investidor EB-5, você não quer estar do lado errado se isso acontecer.
A maioria dos centros regionais EB-5 poderia prometer garantias de reembolso sem garantia real. A maioria dos centros regionais decidiu que não vale a pena correr o risco de imigração.
Contudo, alguns Centros Regionais comercializam agressivamente “Garantias Corporativas” de empresas privadas. Alguns anunciam uma “Garantia de Terra” para investidores que desejam obter processamento prioritário e evite retrocesso com projetos rurais.
Tenha cautela e não assuma essas promessas de reembolso do empréstimo. Investimento EB-5 mais seguro. A maioria destas garantias ousadas não são incontestáveis.
Se uma garantia de reembolso do empréstimo for essencial para você, considere as seguintes diretrizes. Estas são questões críticas que a maioria dos Centros Regionais EB-5 convenientemente não lhe informam.
1. A ESTRUTURA EB-5 É UM GRANDE RISCO
Uma garantia de reembolso é uma medida REATIVA e não uma salvaguarda PROATIVA. A garantia de reembolso é uma tentativa de mitigar o risco de um contrato de empréstimo EB-5. No entanto, o MODELO TRADICIONAL DE EMPRÉSTIMO EB-5 é um dos principais motivos para a inadimplência dos mutuários.
A maioria dos investidores não percebe que os empréstimos EB-5 NÃO são baratos. Os promotores gostam dos empréstimos EB-5 porque são menos rigorosos do que o financiamento convencional, e não porque sejam baratos.
Um Centro Regional tradicional pode pagar aos seus investidores EB-5 menos de 1% ao ano. No entanto, eles normalmente cobram do Projeto EB-5 8% ao ano durante 5 anos. Este custo adicional de 35% do capital EB-5 pode aumentar a probabilidade de incumprimento do projecto.
Por outro lado, um Centro Regional e Desenvolvedor verticalmente integrado não impõe custos tão onerosos ao projecto. Seu lucro não provém da captação de recursos, mas sim do sucesso do empreendimento imobiliário. O seu modelo normalmente oferece ações preferenciais aos investidores EB-5 e dá-lhes retornos mais elevados sem o aumento do risco através dos custos adicionais de financiamento irrecuperável.
2. A GARANTIA JÁ É UMA BANDEIRA VERMELHA
Uma garantia de empréstimo no contexto de imóveis comerciais, especialmente para investimentos EB-5, pode ser um sinal de alerta. Normalmente, a propriedade e o seu rendimento potencial devem ser suficientes como garantia para um projecto sólido.
A necessidade de garantias adicionais pode sugerir que o projecto não é tão sólido financeiramente como deveria ser. Os Empréstimos Sênior, que detêm o primeiro direito sobre os ativos de um projeto, geralmente não exigem garantias extras.
Uma garantia de empréstimo EB-5 de uma empresa-mãe ou de um fiador terceiro muitas vezes pode indicar que a garantia dentro do projeto, seja propriedade ou receita projetada, era forte o suficiente apenas para cobrir o Empréstimo Sênior, mas não o empréstimo EB-5. Esta pode ser uma bandeira vermelha para alto risco.
As garantias externas podem levar os investidores EB-5 a ignorarem a devida diligência rigorosa, atraindo-os potencialmente para projetos de alto risco. Isto permite que os mutuários comercializem projetos que apresentam riscos maiores.
3. VINCULA O FIADOR?
Se o projeto não pagar o empréstimo EB-5, você deseja uma garantia que os investidores EB-5 possam recorrer rapidamente. Você não quer estar em processos judiciais que podem levar muitos anos.
Você precisa de um fiador que não pode ir embora facilmente. Você também deseja ativos que possam cobrir todo o empréstimo EB5, juros e despesas legais.
Infelizmente, isso NÃO é o que você obtém com a garantia de uma empresa privada. A menos que a empresa seja de capital aberto, uma garantia corporativa não significa muito.
Por definição, um sociedade de responsabilidade limitada (LLC) é uma estrutura empresarial dos EUA que protege os proprietários de empresas de responsabilidade pessoal .Uma empresa privada também poderia, a qualquer momento, liquidar seus ativos aos seus mandantes. Eles poderiam até declarar falência e deixar os investidores do EB-5 sem nada para perseguir.
4. EXISTE GARANTIA PESSOAL?
Os bancos nos Estados Unidos compreendem que as garantias das empresas privadas são escorregadias. Os bancos dos EUA sempre pedem garantias PESSOAIS quando concedem empréstimos a empresas privadas.
Exigem que os principais acionistas da empresa assinem uma garantia pessoal. Além disso, essas garantias devem incluir cláusulas de sobrevivência sobre esses bens pessoais para torná-los plenamente executáveis. Isso garante que não haja para onde correr.
5. EXISTE ARQUIVAMENTO UCC?
A parceria EB-5 necessita de direitos de reintegração de posse indiscutíveis sobre os activos do fiador. Caso contrário, você poderá enfrentar anos de litígio.
A garantia de uma empresa privada só significa alguma coisa se incluir Arquivos UCC em ativos específicos.
A Código Comercial Uniforme (UCC) regula as transações comerciais nos EUA. Apresentar uma declaração UCC-1 ao Secretário de Estado é a única maneira de confirmar a posição de primeira garantia da Parceria EB-5.
Pergunte se há um pedido de UCC e quais ativos ele penhora. Um avaliador imparcial (centro não regional) deve determinar o VALOR LÍQUIDO (patrimônio líquido do patrocinador menos dívida) desses ativos.
Não invista em fumaça e espelhos. Uma garantia REAL normalmente inclui garantias com registros UCC. Sem garantias e registros UCC, uma garantia pessoal vale apenas o valor do papel em que está escrita. Pode levar anos no tribunal para TALVEZ obter dinheiro de um patrocinador como garantia de reembolso.
6. CUIDADO COM AS GARANTIAS DE TERRENOS
As garantias fundiárias são um terreno instável. A menos que esteja em uma localização privilegiada em uma grande cidade como Nova York, o terreno não tem valor significativo. Em todos os EUA, simplesmente temos muitas terras.
A maioria dos projectos rurais pretende que o capital EB-5 desenvolva infra-estruturas. Se o projecto falhar, sem serviços públicos o valor do terreno não aumentará.
Portanto, uma avaliação do projeto concluído é enganosa. Sempre insista em uma avaliação independente do custo histórico ou do valor atual de mercado.
Pergunte a um advogado imobiliário de renome se a garantia é adequada. Você deve esclarecer que está buscando uma proteção robusta e à prova de falhas e ver o que eles respondem.
Garantias reais são raras e o USCIS poderá mais tarde considerá-las ilegais. Você deseja evitar incertezas nas interpretações do USCIS.
7. A MELHOR MANEIRA DE PROTEGER SEU INVESTIMENTO EB-5
Durante um longo período, o setor imobiliário costuma ser um bom investimento. A questão é o tempo. Se você atingir o ciclo no momento errado, seu ativo simplesmente não valerá tanto quanto poderia no momento da venda.
Ninguém tem uma bola de cristal para prever quando é um bom ou mau momento para entrar no mercado (embora possamos fazer o nosso melhor para estimar). Estruturar a dívida da forma mais conservadora é a melhor proteção contra qualquer queda no valor de mercado.
Você quer um projeto com baixos custos de financiamento irrecuperáveis. Os juros que um Centro Regional cobra são fixos, custo afundado para o projeto. O Projecto gastou dinheiro que não consegue recuperar.
Investir em um projeto de Centro Regional cuja estratégia de lucro esteja alinhada com sua meta de retorno de capital é uma estratégia mais segura. Um Centro Regional verticalmente integrado que emprega ações preferenciais EB-5 em vez de dívida EB-5 minimiza os custos de financiamento irrecuperáveis.
O patrimônio preferencial recebe dividendos quando o projeto é bem-sucedido. Isto alivia os fluxos de caixa do projeto e aumenta a sua probabilidade de sucesso, uma vez que não está sobrecarregado com custos de financiamento esmagadores.
O financiamento de baixo custo reduz o custo geral do projeto. Com um custo menor, o projeto tem uma margem maior a qualquer preço de venda. Isto dá aos investidores EB-5 as melhores chances de recuperar o valor total do seu investimento. Esta é a melhor forma de proteger os investidores EB-5 contra qualquer crise económica.
Houston EB5
Na Houston EB5, somos um centro regional e desenvolvedor verticalmente integrado. Temos uma taxa de sucesso de 100% nas aprovações dos projetos I-526 e I-829 há mais de uma década. Também obtivemos 100% de sucesso no reembolso integral do capital EB-5.
Optamos por não lucrar como centro regional, mas sim por lucrar como promotor. Contudo, para que possamos fazer isso, devemos reembolsar integralmente os fundos EB-5 em cada projeto antes de podermos sair do projeto.
Sempre colocamos o patrimônio EB-5 acima do nosso. É por isso que tivemos uma taxa de sucesso de 100% no reembolso dos fundos EB-5. Esta é uma conquista que só o padrão ouro dos centros regionais possui.
PROCURANDO UM PROJETO RURAL?
Não presuma que todas as categorias de visto reservadas ao EB-5 no Boletim Visa são atuais. As Petições I-526E já estão em preparação em breve fará retroceder a categoria Alto Desemprego para a China e a Índia. Isso aparecerá no Boletim Visa em algum momento no futuro próximo.
No entanto, a Categoria rural ainda tem milhares de vistos disponíveis e permanecerá atual no futuro próximo. Um projeto rural é o caminho mais rápido para a residência nos EUA para investidores nascidos na China e na Índia.
Os projectos rurais são diferentes dos projectos urbanos com elevado desemprego e há falta de informação sobre as zonas rurais. Os investidores EB-5 precisam saber maneiras pelas quais eles podem mitigar riscos e identificar áreas que são seguras para investimento EB-5.
Um exemplo brilhante de um projeto sólido de Área de Emprego Rural Direcionado é “O Frederico"em Fredericksburg, Texas. Com processamento prioritário, você poderá obter a aprovação I-526E em 4 a 12 meses. Com o arquivamento simultâneo, você poderá obter seu Documento de Autorização de Trabalho (EAD) em 3 a 6 meses.
O Frederick já está com mais da metade da assinatura e há vagas limitadas para EB-5 disponíveis. Para fazer parte desta excelente oportunidade, sinta-se à vontade para entrar em contato com um membro da nossa equipe.
