Introdução:
A escolha do projeto EB-5 certo é fundamental para minimizar os riscos e garantir o reembolso tempestivo dos investimentos. Um factor-chave que deve desempenhar um papel fundamental neste processo é a avaliação dos custos de financiamento irrecuperáveis de um projecto. Nesta postagem do blog, exploraremos o que são custos de financiamento irrecuperáveis, por que eles são importantes em empreendimentos imobiliários e como a opção por um projeto com baixos custos de financiamento irrecuperáveis pode impactar significativamente a probabilidade de sucesso de um projeto EB-5.
Compreendendo os custos de financiamento irrecuperáveis:
Antes de nos aprofundarmos na importância dos baixos custos irrecuperáveis de financiamento, vamos definir o que é um custo irrecuperável. Um custo irrecuperável refere-se a dinheiro que já foi gasto e não pode ser recuperado. No contexto do desenvolvimento imobiliário, os custos de financiamento irrecuperáveis são despesas diretamente relacionadas com o financiamento de um projeto que não podem ser recuperados, tais como custos de juros ou taxas de originação.
A importância de minimizar os custos de financiamento irrecuperáveis:
Os projetos imobiliários bem-sucedidos dependem de um timing de mercado eficaz e de uma gestão de custos, especialmente no que diz respeito ao financiamento. Mesmo projetos com estruturas financeiras aquém do ideal podem prosperar se entrarem no mercado no momento certo. Por outro lado, aqueles com estruturas financeiras deficientes que não conseguem sincronizar o mercado são vulneráveis, especialmente em tempos de recessão económica, como se viu com vários desenvolvimentos do EB-5 que falharam durante a pandemia da COVID-19.
E se os custos de financiamento irrecuperáveis não forem sustentáveis:
Em tempos de dificuldades económicas, um promotor que enfrenta o incumprimento de um empréstimo sénior tem a opção de investir mais capital ou permitir que o projecto entre em incumprimento. A decisão depende muitas vezes do nível dos custos de financiamento irrecuperáveis ou da dívida adicional a pagar. Os projectos com elevados custos de financiamento irrecuperáveis podem levar os promotores a entregar o projecto ao banco, uma vez que não há muita luz ao fundo do túnel, com o credor sénior a recuperar as suas perdas antes que os investidores EB-5 vejam quaisquer retornos.
Mitigando riscos por meio de custos baixos:
Dada a imprevisibilidade das condições de mercado, a mitigação do risco torna-se crucial. O controlo de custos, tanto na construção como no financiamento, é uma abordagem proactiva à gestão de riscos. Os baixos custos de financiamento irrecuperáveis permitem aos promotores resistir às crises económicas, investindo mais capital enquanto esperam por tempos melhores, na esperança de obter lucro no futuro.
Avaliando custos de financiamento irrecuperáveis com centros regionais terceirizados:
Muitos investidores EB-5 podem não perceber totalmente a extensão dos custos de financiamento irrecuperáveis que os seus projetos sustentam, especialmente quando trabalham com centros regionais terceirizados. Estas entidades cobram frequentemente custos com juros fixos que o projecto não consegue recuperar. O delta de juros retido por um Centro Regional terceirizado, normalmente em torno de 3%, acrescenta custos significativos ao projeto durante a duração do empréstimo. Isto pode equivaler a até 3% em despesas adicionais do projeto, dependendo do tamanho do aumento de capital EB-8.
A vantagem dos centros regionais verticalmente integrados:
Um Centro Regional e Desenvolvedor verticalmente integrado, usando capital EB-5 genuíno de baixo custo e não retendo um delta de juros, minimiza os custos de financiamento irrecuperáveis, evitando assim a dívida dispendiosa do EB-5. Isso permite que o projeto reduza significativamente os gastos, proporcionando uma margem maior a qualquer preço de venda ou aluguel. Esta abordagem otimiza o benefício do capital EB-5, permitindo aos investidores obter um retorno mais elevado em troca de um Green Card, ao mesmo tempo que reduz os riscos para todos os parceiros do projeto.
Conclusão:
No cenário complexo dos empreendimentos imobiliários EB-5, a decisão de minimizar os custos irrecuperáveis de financiamento surge como um movimento estratégico para o sucesso. Um Centro Regional e Desenvolvedor verticalmente integrado, como Houston EB5 e DC Partners, demonstra a eficácia desta abordagem, gerando 100% de sucesso no reembolso de investimentos EB-5 e alcançando taxas de aprovação de projetos para green cards condicionais e permanentes. Ao concentrarem-se em baixos custos de financiamento irrecuperáveis, os projetos podem aumentar a sua resiliência e aumentar a probabilidade de sucesso para os investidores EB-5.
