Para os estrangeiros que procuram um visto EB-5 através de um centro regional, o processo de investimento pode parecer mecânico, mas a decisão sobre um investimento vai além das qualificações de imigração e do cumprimento das leis relevantes. Os investidores devem examinar se o investimento não só garante a residência permanente, mas também garante uma elevada probabilidade de reembolso do seu capital.
Os investimentos EB-5 estão a mudar, e esta mudança é impulsionada em grande parte por investidores experientes e pela má reputação dos centros regionais que não reembolsam integralmente o capital EB-5. Os investidores já não se concentram apenas em satisfazer os requisitos de criação de emprego e de imigração; agora eles examinam a pilha de capital de um projeto quanto à probabilidade de reembolso e ao potencial de sucesso. Compreender a estruturação financeira de um projeto é fundamental para que os candidatos possam prever como será o desempenho do seu investimento, ajudando-os a tomar decisões informadas e a proteger o seu capital.
O que é uma pilha de capital?
No mundo imobiliário e financeiro, uma pilha (ou estrutura) de capital refere-se às diferentes contribuições de capital e/ou dívida num projeto e às respetivas prioridades de pagamento.
Historicamente, houve quatro tipos principais de contribuições de capital: dívida sênior, dívida mezanino, ações preferenciais e ações ordinárias. Tradicionalmente, o capital EB-5 tem sido aplicado em projetos como uma forma de Dívida Mezanino; no entanto, mais projetos no mercado estão começando a oferecer diferentes tipos de investimentos EB-5 por meio de dívida sênior, ações preferenciais/ordinárias ou uma combinação dos itens acima.
Cada forma de capital tem suas próprias vantagens e desvantagens. Compreender a hierarquia e os riscos associados a cada tipo é crucial. Vamos analisar cada um deles.
Débito sênior
Posicionados na parte inferior da pilha, os detentores de dívida sénior EB-5 têm a mais alta prioridade de pagamento, garantindo que são os primeiros na fila a receber juros/dividendos, bem como a primeira fonte de capital a ser reembolsada através de um refinanciamento ou venda.
As posições de dívida sênior normalmente representam 50-60% do custo de um projeto e ganham significativamente menos do que outras formas de capital, pois são menos arriscadas em relação à prioridade de pagamento. Embora o dividendo esteja limitado à taxa de juro acordada, a garantia pode ser reforçada por uma hipoteca de primeira penhor sobre um imóvel ou através de uma garantia de reembolso (pessoal ou empresarial), minimizando a perda de capital em caso de incumprimento.
Porém, caso o empréstimo sênior EB-5 seja garantido pelo imóvel, é importante ressaltar que muitas vezes o valor desse imóvel é muito inferior à capitalização total do EB-5, a menos que o projeto esteja totalmente desenvolvido. Além disso, vale ressaltar que um projeto não é financeiramente mais viável ou menos arriscado apenas porque o capital EB-5 é a dívida sênior.
Os clientes em potencial EB-5 devem sempre avaliar o grau de custos de financiamento irrecuperáveis dentro de um projeto. Este valor pode ser facilmente calculado subtraindo o dividendo pago ao investidor EB-5 da taxa pela qual o capital é cobrado do projeto/desenvolvedor. Em seguida, multiplique este delta pelo capital EB-5 total investido no projecto para obter o grau de custo de financiamento irrecuperável com que um centro regional terceiro está a sobrecarregar um projecto.
Projectos com estruturas deficientes e elevados custos de financiamento irrecuperável ainda podem ser bem sucedidos em condições económicas fortes; no entanto, são geralmente os primeiros projectos a fracassar se forem concretizados numa economia desfavorável.
Uma questão a ponderar é por que o desenvolvedor está buscando capital EB-5 como um empréstimo sênior? A resposta pode residir no facto de um banco/financiador tradicional não estar disposto a financiar o projecto por diversas razões.
Dívida Mezanino
Acima da dívida sénior está a dívida mezanino EB-5, que oferece retornos potenciais mais elevados, mas também riscos acrescidos. Os detentores de dívida mezanino estão subordinados à dívida sênior no que diz respeito à prioridade de pagamento, e sua garantia é normalmente uma garantia de interesses de propriedade em caso de inadimplência da nota, e não de bens imóveis.
Em caso de execução hipotecária devido à falha do desenvolvedor em pagar os pagamentos de juros da dívida mezanino ou o principal no vencimento, os credores mezanino enfrentam o desafio de operar o negócio, tornando-o mais arriscado do que a dívida sênior. Normalmente, a dívida mezanino pode representar 25-40% da pilha de capital de um projeto.
A maioria das ofertas de dívida EB-5 envolve financiamento mezanino; no entanto, os empréstimos mezanino EB-5 diferem enormemente da dívida mezanino tradicional. Conforme mencionado acima, os credores mezanino podem assumir as ações do incorporador se o empréstimo mezanino estiver inadimplente (falha do desenvolvedor em pagar os juros ou o saldo do principal no vencimento).
A maioria dos financiadores mezaninos tem vasta experiência em imóveis e finanças e, portanto, estão preparados para assumir um projeto para concretizá-lo e torná-lo rentável. Isto só pode ser feito se a linguagem do acordo entre credores permitir.
Um acordo entre credores é um documento legal que descreve o pagamento/satisfação das prioridades da dívida em vários empréstimos num projeto. A maioria das ofertas de dívida EB-5 não contém acordos entre credores. Se não existir tal acordo, então praticamente nenhum credor sénior permitiria que o credor mezanino assumisse as ações de um promotor, especialmente se a nota sénior estiver em situação regular.
Nas raras ocasiões em que existe um acordo entre credores numa oferta EB-5, a maioria dos centros regionais não tem qualquer experiência no desenvolvimento imobiliário e são incapazes de assumir um projecto e levá-lo a um ponto rentável para proteger o EB-5. capital. Além disso, assumir o controle das ações de um desenvolvedor pode ser um processo legal caro e demorado.
Dito isto, os centros regionais muitas vezes prolongam o prazo da dívida mezanino EB-5 para permitir ao promotor mais tempo para estabilizar um projecto. Isto traz dois benefícios para um centro regional; eles ganharão taxas de juros mais altas, já que o empréstimo EB-5 está agora inadimplente e o centro regional evita um processo legal caro que pode não funcionar a seu favor.
Uma questão a colocar aos centros regionais terceiros é se o aumento da taxa de juro de incumprimento é partilhado com os investidores EB-5 como compensação adicional por um cronograma de investimento alargado. Caso contrário, existe um risco moral, uma vez que o centro regional lucra mais quanto mais tempo o capital EB-5 for estendido ao projecto.
Tal como mencionado anteriormente na secção sobre dívida sénior, os investidores EB-5 devem perguntar-se sobre o nível de custos de financiamento irrecuperáveis que o centro regional está a impor ao projecto.
Patrimônio Preferencial
Colocado acima da dívida mezanino, mas abaixo do capital ordinário, o capital preferencial EB-5 oferece aos investidores retornos mais elevados do que os instrumentos de dívida e uma prioridade de pagamento em comparação com o capital ordinário após o cumprimento das obrigações da dívida. O capital preferencial é normalmente o primeiro parceiro/membro a receber distribuições de um projeto, uma vez que a sua contribuição de capital está numa posição elevada ou preferencial.
Os retornos são normalmente fixados numa determinada percentagem do seu investimento original, ou seja, 4%. Os retornos preferenciais devem ser pagos aos sócios antes que o capital ordinário possa receber distribuições. Da mesma forma, o capital social preferencial deve ser reembolsado primeiro antes do capital ordinário.
A maioria dos investimentos de capital preferenciais são acumulados (ou diferidos) até que o fluxo de caixa do projeto seja positivo. Isto quer dizer que o capital preferencial não onera um projecto com elevados custos de financiamento irrecuperável, uma vez que os retornos são pagos quando o projecto está numa posição viável para fazer distribuições. Isto pode posicionar fortemente um empreendimento para ter sucesso financeiro, evitando encargos dispendiosos sobre os seus fluxos de caixa e dando-lhe mais flexibilidade e espaço para ter sucesso.
Patrimônio comum
No topo da pilha de capital está o capital ordinário EB-5, que oferece o maior retorno potencial. Todas as outras obrigações de dívida ou compromissos de ações preferenciais devem ser satisfeitas antes que os investidores em ações ordinárias recebam um dividendo ou participação nos lucros. Por outras palavras, os investidores em ações ordinárias são os últimos na fila para receber tanto os dividendos como o seu capital original, mas poderão ganhar significativamente se o projeto tiver um bom desempenho.
Geralmente existem diferentes classes/quotas de capital ordinário entre os parceiros de um projeto, portanto os termos da participação nos lucros e do reembolso do capital variam amplamente. A revisão cuidadosa dos documentos da oferta é importante para compreender a prioridade do pagamento de dividendos e capital.
Compreendendo o patrimônio líquido e a dívida
Compreender a dinâmica do seu modelo de investimento é crucial, especialmente considerando os riscos e retornos potenciais. Um aspecto fundamental a avaliar é a reserva de capital próprio dentro do projecto.
Conhecer o montante do capital próprio no projecto é vital porque serve como uma rede de segurança para o capital EB-5 antes do capital próprio no projecto.
No pior cenário, onde o projeto é vendido por menos do que o previsto, ter uma reserva de capital substancial proporciona uma medida de proteção para os investidores que selecionaram uma dívida EB-5 ou um investimento de capital preferencial, uma vez que devem primeiro ser reembolsados antes do parceiro de capital; por outras palavras, o capital próprio num projecto é a primeira forma de capital a incorrer numa perda. No entanto, não se trata apenas de ter um capital elevado; o custo da dívida também deve ser considerado.
Avaliar o custo de financiamento do projeto é igualmente importante. Se o total dos custos de financiamento irrecuperáveis, incluindo a dívida, exceder o capital próprio, isso pode ter um impacto significativo na viabilidade global do investimento. Encontrar o equilíbrio certo entre um elevado capital próprio e baixos custos de financiamento irrecuperáveis é o ideal, mas é crucial reconhecer que custos de financiamento mais baixos pode compensar um valor de capital inferior ao longo da duração de um projeto. Esta consideração é significativa porque os custos de financiamento irrecuperáveis não podem ser recuperados.
Os investidores também devem investigar as especificidades do projeto, incluindo o custo real de aquisição do terreno. Solicitar a escritura ou contrato de compra, juntamente com um balanço da empresa incorporadora, pode fornecer informações valiosas.
Às vezes, os incorporadores podem apresentar o valor do terreno com base no desenvolvimento futuro, que pode diferir do preço real de compra. Portanto, compreender o custo real de aquisição do terreno é essencial para uma avaliação abrangente do patrimônio real investido no projeto.
Em conclusão, os investidores EB-5 não devem concentrar-se apenas nos requisitos de imigração, mas também avaliar o reembolso e o potencial de rentabilidade dos seus investimentos. Buscar orientação de consultores financeiros e de imigração fornecerá uma avaliação abrangente sobre se um o investimento se alinha aos objetivos do investidor, considerando os diversos resultados associados a cada tipo de investimento na pilha de capital.
