Navegando pelo Labirinto de Financiamento da Ponte EB-5.
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Substituição de dívida por capital EB-5 em empréstimos para construção?
Há quanto tempo é seguro substituir o capital da ponte?
No Houston EB5, nosso objetivo é sempre informar os potenciais investidores do EB-5 da maneira mais clara possível. Como uma equipe de imigrantes, queremos que você tenha uma jornada EB-5 bem-sucedida e temos o prazer de fornecer informações claras para sua devida diligência.
Os investidores EB-5 devem ter cautela com projetos que prometem que você pode reivindicar os empregos criados antes de investir. A construção desses projetos geralmente está concluída ou quase concluída. O desenvolvedor pode estar tentando substituir os fundos gastos anos atrás por novo capital EB-5. Isso pode colocar sua imigração em perigo.
Com as elevadas taxas de juro de hoje, os promotores têm dificuldade em encontrar fontes de capital acessíveis. Eles podem estar a olhar para o EB-5 como uma forma de reduzir os seus custos financeiros. Por exemplo, digamos que um incorporador tenha um empréstimo para construção que venceu. Provavelmente eles conseguiram isso há três anos, quando as taxas eram muito mais baixas do que hoje.
O Programa de Visto EB-5 é uma proposta ganha-ganha que concede Green Cards a famílias investidoras cujo capital gera empregos. Nunca foi concebido apenas como uma forma de reduzir o custo do capital.
Substituir a dívida por capital EB-5 pode ser problemático. Algumas orientações no Manual de Políticas do USCIS pode ser bastante vago. Os julgadores do Serviço de Imigração e Cidadania dos EUA podem interpretá-los de diferentes maneiras.
EB-5 é um programa de criação de empregos
Um essencial Manual de Políticas do USCIS O requisito do visto EB-5 é a criação de empregos. Seu capital deve criar pelo menos 10 empregos permanentes e em tempo integral. Você também deve demonstrar que o projeto não era viável sem capital EB-5.
Isso pode ser difícil de provar quando o capital EB-5 chega tão tarde no jogo. Portanto, os investidores EB-5 podem não conseguir reivindicar os empregos de que precisarão para obter seus Green Cards Permanentes.
EB-5 não pode substituir o financiamento permanente
Como o projeto avançou até agora sem fundos EB-5, o USCIS poderá ver o capital substituído como parte do financiamento permanente do projeto. A política do USCIS é que o financiamento EB-5 não pode substituir o financiamento permanente e de longo prazo .
Em algumas circunstâncias, o capital EB-5 pode substituir o financiamento provisório conhecido como financiamento ponte. Este é um financiamento de curto prazo que “preenche” a lacuna entre o momento em que um promotor necessita de dinheiro e o momento em que finalmente recebe os fundos EB-5. Assim como um investimento EB-5, o capital-ponte pode ser dívida ou capital próprio. Normalmente, o financiamento ponte vem como um empréstimo.
Os investidores EB-5 devem estar cientes de que o uso do financiamento ponte pode ser uma área cinzenta. O USCIS admitiu que a dificuldade tem sido explicar o que caracteriza o financiamento ponte em oposição ao financiamento permanente.
Leia as letras pequenas
Incentivamos você a ler as letras miúdas, já que alguns projetos EB-5 podem estar mascarando dívidas de longo prazo como financiamento ponte de curto prazo. O desenvolvedor pode estar tentando pagar a linha de crédito rotativo de um empréstimo de construção para permanente. Além disso, o desenvolvedor pode ter um empréstimo de curto prazo com uma ou mais prorrogações de um ano. Depois de algumas prorrogações, ainda é de curto prazo? A questão é: até quando é seguro substituir o financiamento-ponte?
Financiamento Ponte em EB-5
O programa EB-5 foi inicialmente projetado para permitir que desenvolvedores ou proprietários de empresas desenvolvessem um plano de negócios, levantassem capital EB-5 e depois executassem o projeto. Para proteger os investidores EB-5, os seus fundos EB-5 foram depositados e libertados apenas quando os seus fundos Petição I-526 para Investidor Imigrante foi aprovada.
Com tempos de processamento cada vez maiores, os desenvolvedores tiveram que preparar os projetos e esperar anos até que os fundos EB-5 estivessem disponíveis. O mercado EB-5 respondeu com mecanismos de liberação antecipada de garantias e uso generalizado de financiamento-ponte.
Dessa forma, eles poderiam iniciar o projeto e mantê-lo avançando sem atrasos.
Quando os fundos EB-5 entram num projecto, as despesas de capital ponte já criaram empregos. Os investidores EB-5 precisam desses empregos para obter aprovação de Residência Permanente I-829.
Os investidores do EB-5 podem receber o crédito pela criação de empregos que ocorreu antes do investimento do capital do EB-5? Bem, tudo depende. Os investidores EB-5 podem obter crédito de trabalho a partir de despesas de financiamento ponte somente quando certas regras forem seguidas de perto.
Fluxo Correto de Fundos EB-5 da Parceria de Investimento para o Projeto
O USCIS dará crédito aos investidores EB-5 pelos empregos que o financiamento ponte criou apenas se houver um procedimento de financiamento correto. Os investidores EB-5 subscrevem-se como Sócios Limitados numa Parceria de Investimento patrocinada por um Centro Regional. Os seus fundos são emprestados a um Projeto ou tornam-se ações preferenciais numa entidade proprietária do Projeto. Na linguagem EB-5, a Parceria é conhecida como Nova Empresa Comercial (NCE). O projeto é conhecido como Entidade Criadora de Emprego (JCE).
Os fundos EB-5 devem ir do NCE para o JCE, que então reembolsa as despesas. A NCE não pode pagar esses custos diretamente. A NCE não pode reembolsar custos incorridos por outra entidade, como uma empresa controladora ou afiliada da JCE. Todos os fundos do NCE devem ser utilizados. Quaisquer fundos EB-5 mantidos em reserva não estão expostos a risco. Caso contrário, eles violarão outro requisito do visto EB-5.
Nexus para projeto
O financiamento ponte deve ter pago apenas as despesas que eram essenciais para o Projeto. Deve ficar claro que eles eram necessários quando ocorreram. O nexo entre o capital EB-5 e a criação de empregos é claro. Isto evita a utilização do capital EB-5 como uma mera ferramenta de refinanciamento.
Contemplação
A JCE deve estabelecer que, no início, o projeto previa substituir o financiamento ponte por capital EB-5. Em outras palavras, o projeto obteve financiamento provisório porque esperava capital EB-5 posteriormente. A JCE deve documentar claramente o uso futuro dos fundos EB-5 o mais cedo possível para os investidores do USCIS e do EB-5.
No entanto, se a utilização dos fundos EB-5 não tiver sido planeada, os investidores EB-5 ainda poderão obter crédito pelos empregos. Para isso, a JCE deve provar que o capital-ponte foi contemplado como financiamento temporário de curto prazo, a ser posteriormente substituído por um financiamento mais permanente de longo prazo do capital EB-5 ou de outras fontes.
A contemplação é um teste muito importante para o USCIS. Se nunca houve intenção de substituir o capital ponte, o capital EB5 nunca foi necessário.
Temporário e Curto Prazo
A contemplação por si só não é suficiente para o USCIS. Eles querem ter certeza de que o empréstimo-ponte não seria uma solução de longo prazo. Para que um financiamento ponte seja elegível, deve ser temporário, ou seja, não fazer parte do financiamento permanente do projeto. Também deve ser de curto prazo, que o USCIS entende como um ano a dois anos. No entanto, os investidores EB-5 devem estar cientes de que os juízes do USCIS não foram consistentes nesta interpretação. Os juízes do USCIS não foram consistentes nesta interpretação.
Se grasna como um pato
Se um chamado empréstimo-ponte se comportar como um empréstimo permanente, provavelmente será adjudicado (e negado) como tal. A substância, e não apenas o rótulo, é o que conta.
Existem vários indicadores de que o promotor pode estar a disfarçar um empréstimo permanente como financiamento intercalar. Entre eles estão os prazos de vencimento superiores a dois anos, ou que coincidem com o fim da construção. Se o empréstimo representar uma grande parte da pilha de capital, isto pode apontar para um financiamento de longo prazo.
Uma taxa de juros próxima à do financiamento convencional é outra dádiva. Os promotores muitas vezes conseguem empréstimos-ponte nas fases iniciais de um projecto, mesmo antes da aprovação da licença. Os empréstimos-ponte têm taxas de juros altas, pois fornecem dinheiro rápido e o credor corre um risco maior. Só depois de obter pleno direito é que o projecto se torna elegível para empréstimos tradicionais, com juros mais baixos e de longo prazo, para montantes maiores.
As situações podem ser complexas. Tomemos, por exemplo, o caso de um incorporador que tinha um empréstimo de construção para permanente de três anos que chegou ao vencimento. Eles conseguiram refinanciar 70% do empréstimo e usaram seu próprio capital como financiamento-ponte durante um ano para os outros 30%.
Como um ano atende à definição de curto prazo da política de empréstimos do USCIS, eles foram em frente e levantaram fundos EB-5 para substituir o financiamento ponte. O USCIS aprovará isso como financiamento-ponte válido para o EB-5? Certamente não.
Este foi um movimento financeiro para salvar o desenvolvedor e não para criar empregos. O USCIS negará investimentos EB-5 que consideram simples trocas de capital para pagar dívidas mais caras e não relacionadas com a criação de empregos.
Os investidores devem ter cautela com projetos que dependem de financiamento intercalar alargado (abrangendo vários anos). Devem verificar se o financiamento e os prazos dos projectos garantem que os fundos EB-5 contribuem genuinamente para a criação de emprego, em vez de servirem apenas para reembolsar empréstimos-ponte.
