Uma vez que a maioria das ofertas EB5 vem na forma de dívida mezanino, de 2ª posição, é, portanto, extremamente importante que os investidores compreendam a relação entre um empréstimo sênior para construção e o empréstimo EB5. Esta relação é regida por um acordo entre credores.
Os acordos entre credores em imóveis comerciais são documentos legais que descrevem os respectivos direitos e prioridades dos diferentes credores que concederam financiamento a um determinado projeto. Esses acordos são normalmente implementados quando vários credores estão envolvidos no financiamento de um único projeto, o que é comum em empreendimentos ou aquisições imobiliárias comerciais de grande escala.
O Acordo estabelece o direito a gravames entre múltiplos credores sobre um ativo ou projeto. No caso de inadimplência de um mutuário, um Acordo entre Credores serve como base para os direitos e prioridade de pagamento de cada credor. Se não existir um acordo entre credores, é provável que ocorram conflitos entre os diferentes credores, uma vez que cada credor zela pelos seus próprios interesses.
A necessidade de um acordo entre credores é imperativa para projetos que envolvam dívida mezanino. A dívida mezanino, ou credores subordinados ao credor sênior, será emprestada a um projeto sob o pretexto de que, se o mutuário deixar de pagar o mezanino, o credor mezanino poderá assumir as ações do mutuário, caso todos os outros financiamentos estejam em situação regular. . Esta é a recompensa adicional para o financiamento mezanino, uma vez que se encontra numa posição mais arriscada do que o credor sénior. Para que um credor mezanino receba esse direito de um credor sênior, ele deve ser negociado e incluído em um Acordo entre Credores. Caso contrário, um credor mezanino não teria direito legal de assumir um projeto de um mutuário inadimplente, uma vez que o credor sênior tem prioridade na posição de garantia e pode controlar o futuro do projeto.
Portanto, embora a maioria dos empréstimos EB5 venham com um penhor de capital como garantia, para compreender a validade do penhor de capital, o investidor deve primeiro pedir para ler o acordo entre credores.
O problema com muitos projectos EB-5 que utilizam empréstimos EB-5 é que muitas vezes não existe um acordo entre credores ou, na medida em que existe, este é redigido de uma forma altamente desvantajosa. Isto significa que os centros regionais muitas vezes não têm o direito de assumir um projecto de um mutuário/desenvolvedor no caso de incumprimento do empréstimo EB-5, apesar de ter um penhor de capital por parte do mutuário/desenvolvedor.
A menos que o credor mezanino tenha ampla experiência como desenvolvedor, a maioria dos credores seniores não permitirá que um credor mezanino assuma seu empréstimo do desenvolvedor, tornando inútil uma promessa de capital. Em vez disso, muitos centros regionais muitas vezes estendem o empréstimo EB5 além do prazo original do empréstimo, permitindo aos desenvolvedores mais tempo para sanar a inadimplência, ao mesmo tempo em que lucram diante dos investidores EB-5 e acrescentam mais risco de não reembolsar os investidores EB-5. Esta é uma das principais razões os desenvolvedores muitas vezes buscam capital EB-5 pois é mais flexível e menos restritiva do que a dívida mezanino tradicional.
Até este ponto, contemplamos apenas uma inadimplência no empréstimo EB5. No entanto, esta não é a pior coisa que pode acontecer como um credor mezanino. A pior coisa que pode acontecer como um credor mezanino é o devleoper deixar de pagar o empréstimo sênior. Isto ocorre porque quase todos os acordos entre credores exigem que o credor mezanino adquira imediatamente o empréstimo sênior se o desenvolvedor estiver inadimplente com o empréstimo sênior. Caso contrário, o credor mezanino poderá perder TODO o seu investimento. Por esta razão, apenas grupos extremamente bem capitalizados e com vasta experiência em desenvolvimento actuam normalmente como credores mezzanine. Infelizmente, isto não se enquadra na descrição da grande maioria dos centros regionais EB5.
As principais características dos acordos entre credores incluem:
- Antiguidade: Indica a classificação dos diferentes empréstimos, de seniores a subordinados. As dívidas de classificação mais elevada têm preferência sobre as de classificação mais baixa e recuperarão seus juros, taxas, custos, etc. antes dos credores subordinados.
- (P)Reembolso: especifica a ordem em que os credores serão pagos ou reembolsados em caso de inadimplência ou falência. Eles estabelecem a hierarquia da dívida, determinando quais credores têm prioridade sobre outros no acesso aos ativos do projeto para reembolso e quais credores podem ser impedidos de serem reembolsados antes do credor sênior
- Subordinação: Estas cláusulas determinam que certos credores concordem em subordinar os seus créditos aos de outros. Por exemplo, os credores mezaninos podem concordar em subordinar os seus créditos aos credores seniores, o que significa que só serão reembolsados depois de os credores seniores terem sido satisfeitos.
- Garantias e Segurança: Os acordos entre credores detalham as garantias que garantem o empréstimo de cada credor. Podem também descrever a forma como as garantias serão geridas e distribuídas em caso de incumprimento.
- Resolução de disputas e Direitos de Voto: permite a estrutura de execução em relação aos credores, especialmente em caso de inadimplência. Em alguns casos, os acordos entre credores podem abordar direitos de voto em decisões importantes que afectam o projecto, tais como mudanças de propriedade ou alterações significativas na estrutura do projecto.
- Inadimplência e aplicação: Estes acordos especificam os direitos e responsabilidades de cada parte em caso de incumprimento. Descrevem procedimentos para fazer cumprir os direitos, incluindo a capacidade de assumir o controle do projeto ou buscar outras soluções.
- Compartilhamento de informações: Divulga o processo de partilha do desempenho financeiro e outros detalhes financeiros para que todos os credores possam agir de forma unificada e concertada.
- Emendas, renúncia e direitos de liberação/rescisão: Inclui disposições que regem alterações e isenções aos termos do contrato. Estas disposições descrevem o processo pelo qual podem ser feitas alterações ao acordo e as circunstâncias sob as quais as isenções podem ser concedidas. Define as situações em que os credores podem ser atualizados e desobrigados do Contrato mediante o cumprimento de sua obrigação.
No geral, o financiamento mezanino é altamente complexo e os acordos entre credores são essenciais na gestão das intrincadas relações entre vários credores envolvidos no financiamento de empreendimentos imobiliários comerciais. Proporcionam clareza e estrutura aos direitos e obrigações de cada parte, ajudando a mitigar potenciais conflitos e a garantir uma resolução mais suave em caso de dificuldades financeiras.
Além de analisar os documentos de oferta para um investimento EB5, os potenciais investidores também devem analisar os acordos entre credores existentes para avaliar adequadamente o risco.
