Что такое перераспределение и как снизить непредвиденный риск для ваших инвестиций в EB5
В Houston EB5 наши клиенты по иммиграционным инвестициям часто спрашивают нас, что такое «перераспределение» по отношению к программе EB-5.
Первоначально проблема возникала только для заявителей из стран, которые превысили максимальную годовую квоту на страну в 700 виз (Китай и Вьетнам), перераспределение стало проблемой, с которой могут столкнуться все инвесторы, поскольку время обработки EB5 стало больше, чем первоначально предполагалось. По оценкам по крайней мере, 75% инвестиций EB-5 за последние восемь лет столкнулись с перераспределением своих первоначальных инвестиций EB-5.
Чтобы обеспечить столь необходимое понимание запроса, мы собрали исчерпывающую и подробную информацию, включающую советы одного из ведущих экспертов отрасли.
Что такое перераспределение?
Перераспределение - это ответ на вопрос: «Что делает коммерческое предприятие EB-5, когда выплачиваются выплаты, но инвесторы еще не завершили иммиграционный процесс, чтобы иметь право на возмещение своего капитального вклада?»
Служба гражданства и иммиграции США (USCIS) ответила на этот вопрос в 2017 году, указав, что новое коммерческое предприятие должно реинвестировать эти возвращенные доходы в какую-либо другую деятельность, чтобы держать капитал под угрозой, пока инвестор не выполнит двухлетний срок. условное проживание. Кроме того, USCIS пояснила, что эти средства необходимо вложить в предприятие, аналогичное первоначальному вложению инвестора, и в том же регионе.
По сути, это открывает возможность региональному центру использовать ваши средства дважды и, если инвестор не будет осторожен, может привести к повышенному риску и / или более длительному ожиданию, чем необходимо, чтобы получить обратно ваши первоначальные инвестиционные средства.
Первоначально для завершения иммиграционного процесса были сроки от четырех до пяти лет с даты первоначальной подачи I-526 до момента выполнения двух лет условного вида на жительство и получения права на подачу петиции I-829. Выполнение двухлетнего условного вида на жительство и, следовательно, подача петиции I-829 является ключевой вехой для инвесторов, поскольку она знаменует, что средства инвесторов больше не должны подвергаться «риску». То есть инвестор имеет право получить обратно свои инвестиционные средства.
Чтобы соответствовать иммиграционному процессу и быстро вернуть средства инвестору, большинство инвестиций EB-5 были структурированы как ссуды на срок около пяти лет. Этот срок погашения кредита был синхронизирован в соответствии с примерным сроком, в течение которого инвесторы EB-5 должны завершить иммиграционный процесс и, следовательно, получить право на потенциальное погашение. Эти временные рамки частично являются одной из причин, по которым новостройки стали популярными в EB-5. Если на строительство обычно уходит два года, а на стабилизацию - еще два года, то проект должен иметь возможность выплатить инвестору за счет рефинансирования или продажи в течение 4-5 лет.
Фактически, многие региональные центры позиционируют себя девелоперам как надежных поставщиков краткосрочных мезонинов.* долг. Они берут деньги у инвесторов EB-5 и ссужают их разработчикам и делят спрэд на пять лет между тем, что девелопер выплачивает в виде процентов (6-12%) и что они, в свою очередь, платят инвесторам EB-5. Мезонинный заем значительно дороже, чем основной заем, поэтому застройщики стремятся вернуть эти средства, как только проект будет построен и стабилизирован.
Однако синхронизация сроков погашения инвестиций EB-5 и иммиграционного процесса EB-5 испытывала давление с обеих сторон. С одной стороны, общий объем инвестиций сократился из-за увеличения минимальной суммы инвестиций до 900,000 5 долларов на инвестора, что привело к более мелким проектам с более быстрым завершением. В связи с этим время обработки EB-XNUMX существенно увеличилось за последние пару лет, что сделало тему перераспределения более актуальной, чем когда-либо.
Оценка перераспределения при выборе регионального центра
Принимая во внимание бизнес-модель, в которой региональные центры выступают поставщиками долга застройщикам, можно увидеть, как они могут получить косвенную выгоду от более длительного времени обработки. Если ссуда EB-5 быстро погашается первоначальным проектом, то региональному центру может потребоваться перераспределить эти средства в другой проект. Таким образом, обеспечивая второй раунд прибыли для тех же инвестиций. Инвестор, которому осталось от шести месяцев до года до получения права на получение своих средств, не захочет переводиться на другую работу еще на четыре-пять лет. Это та самая проблема, с которой в настоящее время сталкиваются многие инвесторы EB-5.
«Учитывая, что минимальная сумма инвестиций увеличилась, теперь доступно меньше инвестиций EB-5. Поэтому проекты, использующие программу EB-5, становятся все меньше, что ведет к сокращению сроков строительства и ускорению возврата капитала », - говорит Роберто Контрерас IV, управляющий директор Houston EB5. «Поэтому очень важно также изучить условия перераспределения и убедиться, что вам удобно».
В идеале региональный центр мог бы подробно описать точные условия перераспределения, но честный региональный центр не может точно предсказать, какие возможности перераспределения могут быть доступны в будущем. Это создает непростую ситуацию, граничащую с затруднительным положением.
«Если вы являетесь региональным центром, использующим модель ссуды, вам нужна такая гибкость, поскольку вы не можете требовать от застройщика удерживать мезонинную ссуду в течение длительного времени», - говорит Контрерас IV. «Но в то же время инвестор хочет такой степени уверенности, поэтому эти две вещи немного расходятся. Если что-то не склеено, значит, ты на слове областного центра ».
Простым решением было бы продлить срок кредита, чтобы гарантировать, что застройщик будет дольше удерживать ссуду EB-5, но это, в свою очередь, сделает ссуду менее привлекательной. Поскольку деньги ссуды EB-5 являются более дорогими долгами, застройщик не захочет удерживать эти деньги после завершения строительства и стабилизации (4-5 лет).
«Вы просто становитесь очень непривлекательным капиталом для проекта, если они вынуждены удерживать более дорогие деньги, когда они могут легко рефинансировать», - говорит Контрерас IV.
Однако региональные центры, такие как Houston EB5, имеют больший контроль и могут это делать, что позволяет более безопасно инвестировать в проекты.
«Когда дело доходит до перераспределения, это определенно главное преимущество вертикальной интеграции. Когда инвесторы инвестируют вместе со спонсором проекта, мы можем очень легко структурировать проекты, которые либо имеют нет передислокации или может легко обеспечить очень короткие сроки перераспределения от одного до двух лет на наших уже существующих активах в том же регионе ».
Как инвесторам следует защищаться от рисков
Для инвесторов, независимо от того, откуда они, было бы неплохо не только разобраться в этом вопросе, но и заранее задать обоснованные вопросы при рассмотрении перспективных проектов.
Некоторые рекомендуемые вопросы могут включать:
- Каков ваш план передислокации?
- Как руководители проекта интерпретируют перераспределение?
- Как вы справлялись с изменчивостью политики перераспределения?
Выбор Houston EB5
В Houston EB5 наша цель - всегда информировать людей в максимально возможной степени. Что касается повторного развертывания, мы принимаем все возможные меры предосторожности, чтобы поступать правильно каждым клиентом. В конце концов, мы заботимся о наших инвесторах и всегда прислушиваемся к советам нашей юридической команды, чтобы выполнить то, что мы обещаем.
Нужны еще ответы? Houston EB-5 - это команда иммигрантов для иммигрантов. Обратитесь к одному из наших менеджеры по связям с инвесторами сегодня, чтобы получить индивидуальное внимание, которое вам нужно и которого вы заслуживаете.
* Мезонинное финансирование - это капитальный ресурс, который находится между (менее рискованным) приоритетным долгом и (более рискованным) собственным капиталом. Мезонинное финансирование помогает разработчикам преодолеть разрыв между собственным капиталом и основным долгом, который коммерческий кредитор готов предоставить в долг.
