Программа EB-5 внесла в экономику США более 51 миллиарда долларов с момента ее создания в 1990 году. Во время кризиса субстандартного ипотечного кредитования 07-09 годов программа пережила быстрый рост.
Это произошло потому, что застройщики открыли новый метод сбора средств для своих проектов.
Это произошло, когда традиционное кредитование и источники капитала стали более строгими. После того, как жилищный кризис закончился, слухи стали известны, и с тех пор программа EB-5 играет жизненно важную роль в крупных проектах в сфере недвижимости.
Итак, почему застройщики хотят использовать средства инвесторов EB-5 для своих проектов?
Девелоперы высоко ценят программу EB-5, особенно когда они сталкиваются с ограниченным доступом к капиталу из-за более высокие процентные ставки и повышение цен. Когда процентные ставки растут, проекты становятся дороже из-за увеличения стоимости заимствований. Это подталкивает разработчиков искать более дешевые альтернативы для финансирования своих проектов.
Больше гибкости для разработчиков
Основной мотивацией инвесторов EB-5 является стремление получить вид на жительство в США, что часто приводит к тому, что они соглашаются на более низкую доходность своих инвестиций. Такое предпочтение может привести к более выгодным условиям финансирования для застройщиков.
Однако выбор структуры инвестирования имеет решающее значение. Использование сторонних региональных центров, вероятно, приведет к взиманию платы, что повлияет на стоимость проекта значительно. Напротив, использование привилегированных акций EB-5 посредством вертикально интегрированный региональный центр может избежать этих дополнительных затрат, так как не требует затрат при строительстве и приносит дивиденды только в случае успеха проекта.
Следует отметить, что капитал EB-5 не всегда значительно дешевле, чем стоит традиционный долг. Как правило, долг EB-5 будет всего на 1-2 процентных пункта меньше, чем традиционный долг, однако застройщики более склонны искать капитал EB-5 из-за мало соглашений и ограничений что это имеет.
Большинство проектов EB-5 имеют основной кредит от банка или учреждения наряду с долей застройщика в проекте. Большинство старших кредиторов не позволят Региональному центру принять проект от застройщика, если кредит EB-5 не будет выплачен. Это связано с тем, что банку нужна компетентная и способная сторона для реализации проекта, а у большинства региональных центров нет опыта разработки, чтобы содействовать этому.
Кроме того, передача проекта от застройщика может оказаться очень дорогостоящим и затяжным юридическим процессом, поскольку застройщики часто сопротивляются иску. С Сторонние региональные центры Чтобы получить прибыль от сбора средств, пока средства направляются в проект, они скорее продлят срок кредита, чтобы продолжать получать проценты, чем будут заниматься дорогостоящим юридическим процессом.
Исторически сложилось так, что капитал EB-5, служащий формой долгосрочного финансирования, может оставаться инвестированным в проект на протяжении 5-10 лет, а в некоторых случаях и дольше. Это дает разработчикам гибкость, предоставляя время для созревания или стабилизации проекта, сохраняя при этом более дешевый источник капитала.
Обычно проекты EB-5 не имеют межкредиторских соглашений. Межкредиторские соглашения определяют приоритет и порядок выплат нескольким кредиторам в проекте в случае дефолта. Если такого соглашения нет, то Региональный центр не будет иметь права пытаться забрать проект у застройщика, если в нем также участвует старший кредитор. Старший кредитор заботится только о том, чтобы его кредит был выплачен и не был просрочен, и кредитор не будет ставить под угрозу свои обязательства, позволяя подчиненному кредитору взять проект на себя, если у Регионального центра нет опыта разработки.
Кроме того, капитал EB-5, вложенный в проекты, чаще всего не имеет достаточной стоимости залога для погашения всех средств EB-5. Большинство сторонних региональных центров и застройщиков часто завышают стоимость земли, исходя из стабилизированной стоимости (завершенного проекта), а не из реального капитала, вложенного застройщиком в проект. Это сделано для того, чтобы ввести в заблуждение перспектив EB-5 что проект имеет больший капитал за капиталом EB-5, чем он есть на самом деле. Это позволяет разработчикам переложить повышенный риск проекта на инвесторов EB-5, не вкладывая в игру большую часть собственного капитала разработчика.
Ускорение развития проекта с помощью EB-5 Capital
Для всех интенсивных целей большинство старших кредиторов рассматривают капитал EB-5 как долю в капитале проекта. Одним из существенных препятствий в развитии недвижимости является требование финансовых учреждений к застройщикам продемонстрировать значительные инвестиции в акционерный капитал в свои проекты.
Фонды EB-5 могут удовлетворить это требование, позволяя не только инициировать проекты, но и привлекать дополнительные капиталовложения. Эта возможность использовать средства EB-5 значительно повышает финансовую жизнеспособность и привлекательность проектов для других инвесторов, создавая волновой эффект, который может привести к большему успеху и прибыльности проекта, если он структурирован правильно.
Разнообразие структур
Беспрецедентная гибкость финансирования EB-5 позволяет применять его индивидуально для удовлетворения уникальных потребностей различных проектов. Финансирование EB-5 может быть структурировано как старший долг, мезонинное финансирование или привилегированный акционерный капитал, и этот уровень адаптивности неоценим для разработчиков, которые стремятся оптимизировать финансовые структуры своих проектов для максимальной эффективности и прибыльности.
Экономически эффективная альтернатива промежуточному финансированию
Фонды EB-5 представляют собой жизнеспособную и экономически эффективную альтернативу традиционному промежуточному финансированию, предлагая решение, которое может заменить более дорогие источники капитала, такие как частный капитал. Такая стратегическая замена не только помогает устранить дефицит финансирования, но и способствует снижению общих затрат на финансирование, тем самым повышая прибыльность и финансовую привлекательность проекта. Стоит отметить, что USCIS разрешает использовать средства EB-5 при прекращении промежуточного финансирования только в том случае, если финансирование краткосрочный и всегда предназначался для вывода из эксплуатации фондами EB-5.
Балансировка и оптимизация капитальных затрат
Интеграция финансирования EB-5 в структуру капитала проекта может эффективно снизить общие затраты на проект. Финансирование EB-5 обычно включает в себя больше продленные сроки погашения чем традиционные кредиты, предоставляя застройщикам повышенную гибкость и больше времени для стабилизации своих проектов, достижения прибыльности и подготовки к рефинансированию или продаже. Это стратегическое преимущество особенно полезно для преодоления циклического характера рынков недвижимости и обеспечения долгосрочного успеха проекта.
Максимизация потенциала финансирования посредством программы региональных центров
Программа региональных центров повышает привлекательность программы EB-5, позволяя объединять инвестиции от нескольких инвесторов. Эта функция позволяет накопить значительный капитал, что особенно полезно для проектов, расположенных в целевых зонах занятости (TEA), включая сельские регионы и регионы с высоким уровнем безработицы. Закон о реформе и добросовестности EB-5 2022 года (RIA) далее поддерживает это преимущество, резервируя часть виз EB-5 для проектов в этих областях, способствуя более быстрому процессу получения виз для инвесторов из стран с высоким спросом.
Заключение
Программа инвесторов-иммигрантов EB-5 предлагает сложное и многогранное финансовое решение, которое решает уникальные проблемы и возможности, с которыми сталкиваются застройщики. Благодаря широкому спектру преимуществ, от гибких и экономически эффективных вариантов финансирования до возможности значительного накопления капитала, программа EB-5 становится все более привлекательным вариантом для застройщиков, желающих справиться со сложностями проектного финансирования, особенно в неблагоприятные экономические времена.
Поскольку программа продолжает развиваться, ее роль в поддержке крупных проектов развития и предоставлении возможности получения вида на жительство в США для иностранных инвесторов, как ожидается, будет расширяться, что еще больше подчеркивает ее незаменимую ценность в сфере финансирования развития. Благодаря стратегическому использованию финансирования EB-5 застройщики могут не только продвигать свои проекты, но и способствовать достижению более широких целей экономического роста и создания рабочих мест, что подчеркивает решающую важность программы в сфере развития недвижимости.
