Для иностранцев, получающих визу EB-5 через региональный центр, инвестиционный процесс может показаться механическим, но решение об инвестициях выходит за рамки иммиграционной квалификации и соблюдения соответствующих законов. Инвесторам следует внимательно изучить, обеспечивают ли инвестиции не только постоянное место жительства, но и высокую вероятность погашения их капитала.
Инвестиции EB-5 меняются, и этот сдвиг во многом обусловлен опытными инвесторами и плохой репутацией региональных центров, не возвращающих капитал EB-5 в полном объеме. Инвесторы больше не сосредотачиваются только на удовлетворении требований по созданию рабочих мест и иммиграции; теперь они исследуют капитал проекта на предмет вероятности погашения и потенциала успеха. Понимание финансового структурирования проекта является для заявителей ключом к прогнозированию того, как пойдут их инвестиции, что помогает им принимать обоснованные решения и защищать свой капитал.
Что такое стек капитала?
В мире недвижимости и финансов пакет (или структура) капитала относится к различным вкладам собственного и/или долгового капитала в проект и соответствующим приоритетам платежей.
Исторически сложилось так, что существовало четыре основных типа вложений в капитал: старший долг, мезонинный долг, привилегированные акции и обыкновенные акции. Традиционно капитал EB-5 использовался в проектах как форма мезонинного долга; однако все больше проектов на рынке начинают предлагать различные типы инвестиций EB-5 через старший долг, привилегированные/общие акции или комбинацию вышеперечисленного.
Каждая форма капитала имеет свои преимущества и недостатки. Понимание иерархии и рисков, связанных с каждым типом, имеет решающее значение. Давайте разберем каждый из них.
Старший долг
Находясь в нижней части стопки, держатели старших долговых обязательств EB-5 имеют наивысший приоритет при выплате, гарантируя, что они будут первыми в очереди на выплату процентов/дивидендов, а также первым источником капитала, который будет погашен посредством рефинансирования или продажи.
Позиции старшего долга обычно составляют 50-60% стоимости проекта и приносят значительно меньше, чем другие формы капитала, поскольку они менее рискованны в отношении приоритета платежей. Хотя дивиденды ограничены согласованной процентной ставкой, обеспечение может быть подкреплено ипотекой первого залога недвижимости или гарантией погашения (личной или корпоративной), что сводит к минимуму потерю капитала в случае дефолта.
Однако в случае, если старший кредит EB-5 обеспечен недвижимостью, стоит отметить, что зачастую стоимость указанной недвижимости намного меньше общей капитализации EB-5, если только проект не будет полностью разработан. Также стоит отметить, что проект не является финансово более жизнеспособным или менее рискованным только потому, что капитал EB-5 является старшим долгом.
Перспективы EB-5 всегда должны оценивать степень невозвратные затраты на финансирование внутри проекта. Эту цифру можно легко рассчитать, вычитая дивиденды, выплачиваемые инвестору EB-5, из ставки, по которой капитал взимается с проекта/застройщика. Затем умножьте эту дельту на общий капитал EB-5, инвестированный в проект, чтобы получить степень невозвратных затрат на финансирование, которыми сторонний региональный центр обременяет проект.
Проекты с плохой структурой и высокими невозвратными затратами на финансирование все же могут быть успешными в сильных экономических условиях; однако они обычно являются первыми проектами, терпящими неудачу, если они реализуются в неблагоприятных экономических условиях.
Вопрос для размышления почему застройщик ищет капитал EB-5 в качестве старшего кредита? Ответ может заключаться в том, что традиционный банк/финансист не желает финансировать проект по ряду причин.
Мезонинный долг
Выше старшего долга находится мезонинный долг EB-5, предлагающий более высокую потенциальную доходность, но также и повышенные риски. Владельцы мезонинных долгов подчиняются старшему долгу в отношении приоритета платежей, и их обеспечением обычно является залог долей собственности в случае дефолта по векселю, а не недвижимости.
В случае обращения взыскания из-за неспособности застройщика выплатить проценты по мезонинному долгу или основную сумму долга в установленный срок, мезонинные кредиторы сталкиваются с проблемой ведения бизнеса, что делает его более рискованным, чем старший долг. Обычно мезонинный долг может составлять 25-40% капитала проекта.
Большинство предложений долговых обязательств EB-5 включают мезонинное финансирование; однако мезонинные кредиты EB-5 сильно отличаются от традиционных мезонинных кредитов. Как упоминалось выше, мезонинные кредиторы могут взять на себя акции застройщика, если мезонинный кредит находится в дефолте (неуплата застройщиком процентов или основного остатка в установленный срок).
Большинство мезонинных финансистов имеют обширный опыт в сфере недвижимости и финансов и поэтому готовы взять на себя проект, чтобы довести его до реализации и достижения точки прибыльности. Это можно сделать только в том случае, если это допускается формулировками межкредиторского соглашения.
Межкредиторское соглашение — это юридический документ, определяющий порядок погашения/погашения приоритетов долга по нескольким кредитам в проекте. Большинство предложений долговых обязательств EB-5 не содержат межкредиторских соглашений. Если такого соглашения нет, то практически ни один старший кредитор не позволит мезонинному кредитору принять на себя акции застройщика, особенно если старший вексель имеет хорошую репутацию.
В тех редких случаях, когда в предложении EB-5 присутствует межкредиторское соглашение, большинство региональных центров не имеют никакого опыта в развитии недвижимости и неспособны взять на себя проект и довести его до прибыльной точки для защиты EB-5. капитал. Кроме того, приобретение акций у застройщика может оказаться дорогостоящим и длительным юридическим процессом.
При этом региональные центры часто продлевают срок мезонинного долга EB-5, чтобы дать застройщику больше времени для стабилизации проекта. Это имеет два преимущества для регионального центра; они будут получать более высокие процентные ставки, поскольку кредит EB-5 сейчас находится в дефолте, а региональный центр избегает дорогостоящего судебного процесса, который может пойти не в их пользу.
Вопрос, который следует задать сторонним региональным центрам, заключается в том, будет ли повышенная процентная ставка по умолчанию распределяться между инвесторами EB-5 в качестве дополнительной компенсации за продленный срок инвестирования. В противном случае существует моральный риск, поскольку региональный центр получает тем большую прибыль, чем дольше капитал EB-5 распространяется на проект.
Как упоминалось ранее в разделе о старшем долге, инвесторы EB-5 должны узнать об уровне невозвратных затрат на финансирование, которые региональный центр налагает на проект.
Привилегированный капитал
Размещенные выше мезонинного долга, но ниже обыкновенного капитала, привилегированные акции EB-5 предлагают инвесторам более высокую доходность, чем долговые инструменты, и приоритет платежа по сравнению с обыкновенными акциями после погашения долговых обязательств. Привилегированный акционерный капитал обычно является первым партнером/участником, который получает выплаты от проекта, поскольку его вклад в акционерный капитал находится в повышенном или предпочтительном положении.
Доходность обычно фиксируется на определенном проценте от первоначальных инвестиций, т.е. 4%. Привилегированные доходы должны быть выплачены партнерам до того, как общий капитал сможет получить распределение. Таким же образом, привилегированный акционерный капитал должен быть погашен в первую очередь, а затем обыкновенный акционерный капитал.
Большинство предпочтительных инвестиций в акционерный капитал начисляются (или откладываются) до тех пор, пока проект не достигнет положительного денежного потока. Это означает, что привилегированный акционерный капитал не обременяет проект высокими невозвратными затратами на финансирование, поскольку доходы выплачиваются тогда, когда проект находится в жизнеспособном положении для распределения средств. Это может дать застройке хорошие шансы на финансовый успех, поскольку позволит избежать дорогостоящего бремени для ее денежных потоков и даст ей больше гибкости и возможностей для достижения успеха.
Общий капитал
На вершине стека капитала находятся обыкновенные акции EB-5, предлагающие самый высокий потенциальный доход. Все остальные долговые обязательства или привилегированные обязательства по долевому участию должны быть выполнены до того, как инвесторы в обыкновенные акции получат дивиденды или долю прибыли. Другими словами, инвесторы в обыкновенные акции находятся последними в очереди на получение как дивидендов, так и первоначального капитала, но они могут значительно выиграть, если проект будет работать хорошо.
Обычно между партнерами проекта существуют разные классы/доли общего капитала, поэтому условия участия в прибылях и погашения капитала сильно различаются. Тщательное изучение документов предложения важно для понимания приоритетности выплаты дивидендов и капитала.
Понимание капитала и долга
Понимание динамики вашей инвестиционной модели имеет решающее значение, особенно с учетом потенциальных рисков и доходов. Одним из ключевых аспектов оценки является запас собственного капитала в рамках проекта.
Знание суммы собственного капитала в проекте жизненно важно, поскольку оно служит защитой для капитала EB-5, а не собственного капитала в проекте.
В худшем случае, когда проект продается дешевле, чем ожидалось, наличие существенного резерва собственного капитала обеспечивает защитную меру для инвесторов, выбравших долг EB-5 или привилегированные инвестиции в акционерный капитал, поскольку они должны быть сначала погашены до участия долевого партнера; другими словами, собственный капитал в проекте — это первая форма капитала, которая несет убытки. Однако дело не только в высоком собственном капитале; также необходимо учитывать стоимость долга.
Не менее важна оценка стоимости финансирования проекта. Если общие невозвратные затраты на финансирование, включая долг, превышают собственный капитал, это может существенно повлиять на общую жизнеспособность инвестиций. Нахождение правильного баланса между высоким собственным капиталом и низкими невозвратными издержками финансирования является идеальным решением, но крайне важно признать, что более низкие затраты на финансирование может компенсировать меньшую сумму собственного капитала на протяжении всего проекта. Это соображение важно, поскольку невозвратные затраты на финансирование не могут быть возмещены.
Инвесторам также следует изучить особенности проекта, включая фактическую стоимость приобретения земли. Запрос акта или договора купли-продажи вместе с балансовым отчетом у компании-застройщика может дать ценную информацию.
Застройщики иногда могут указывать стоимость земли с учетом будущего строительства, которая может отличаться от фактической цены покупки. Таким образом, понимание реальной стоимости приобретения земли имеет важное значение для всесторонней оценки реального капитала, инвестированного в проект.
В заключение, инвесторы EB-5 должны не только сосредоточиться на иммиграционных требованиях, но и оценить потенциал окупаемости и прибыльности своих инвестиций. Обращение за советом к иммиграционным и финансовым консультантам обеспечит всестороннюю оценку того, является ли инвестиции соответствуют целям инвестора, учитывая различные результаты, связанные с каждым типом инвестиций в капитал.
