自 5 年启动以来，EB-51 计划为美国经济贡献了超过 1990 亿美元。在 07-09 次贷危机期间，该计划经历了快速增长。
这是因为房地产开发商发现了一种为其项目筹集资金的新方法。
当传统贷款和资本来源变得更加严格时，就会出现这种情况。住房危机结束后，消息传出，EB-5 计划从此在重大房地产项目中发挥了至关重要的作用。
那么，为什么开发商希望将 EB-5 投资者的资金用于他们的项目呢？
开发商高度寻求 EB-5 计划，尤其是当他们因以下原因而面临资金获取渠道有限的情况时： 更高的利率 并提高价格。当利率上升时，由于借贷成本增加，项目变得更加昂贵。这促使开发商寻求更低成本的替代方案来为其项目融资。
为开发人员提供更多灵活性
EB-5 投资者的主要动机是追求美国居留权，这往往导致他们接受较低的投资回报。这种偏好可以为开发商带来更优惠的融资条件。
然而，投资结构的选择至关重要。使用第三方区域中心可能会产生费用，从而影响 项目成本显着。相比之下，通过 垂直一体化区域中心 可以避免这些额外费用，因为它在建设过程中不会产生成本，并且只有在项目成功时才会产生股息。
请注意，EB-5 资本并不总是比传统债务便宜得多。通常，EB-5 债务仅比传统债务少 1-2 个百分点，但开发商更倾向于寻求 EB-5 资本，因为 很少的契约和限制 它有。
大多数 EB-5 项目都有来自银行或机构的优先贷款以及项目的开发商股权。如果 EB-5 贷款出现违约，大多数高级贷款机构将不允许区域中心从开发商手中接管项目。这是因为该银行希望有一个有能力、有能力的一方来使该项目取得成果，而大多数区域中心都没有开发经验来促进这一点。
此外，从开发商手中接管项目可能是一个成本高昂且旷日持久的法律程序，因为开发商经常对索赔进行反击。自从 第三方区域中心 当资金投入到项目中时，他们宁愿延长贷款期限以继续赚取利息，也不愿寻求昂贵的法律程序。
从历史上看，EB-5 资本作为一种长期融资形式，可以持续投资于项目 5-10年，在某些情况下甚至更长。这为开发商提供了灵活性，提供了成熟或稳定项目的时间，同时保留了更便宜的资金来源。
通常，EB-5 项目没有债权人间协议。债权人间协议确定项目中多个贷款人发生违约时的还款优先顺序和顺序。如果没有这样的协议，如果还涉及高级贷款人，区域中心将无权尝试从开发商手中接管该项目。高级贷款人只关心他们的贷款是否得到支付以及是否违约，如果区域中心没有开发经验，贷款人不会通过允许次级贷款人接管项目来危及他们的票据。
此外，投资于项目的 EB-5 资本通常没有足够的抵押品价值来偿还所有 EB-5 资金。大多数第三方区域中心和开发商通常会根据稳定（已完成的项目）价值而不是开发商投资于项目的实际权益来夸大土地价值。这样做是为了 误导 EB-5 前景 该项目的 EB-5 资本背后的股权比实际情况要多。这使得开发商能够将项目增加的风险转移给 EB-5 投资者，而无需将开发商的大量自有资本投入其中。
利用 EB-5 资本促进项目开发
对于所有密集型目的，大多数高级贷款人将 EB-5 资本视为项目资本堆栈中的股权。房地产开发的重大障碍之一是金融机构要求开发商证明对其项目进行了大量股权投资。
EB-5 资金可以满足这一要求，不仅可以启动项目，还可以吸引额外的资本投资。这种利用 EB-5 资金的能力显着增强了项目的财务可行性和对其他投资者的吸引力，产生连锁反应，如果结构正确，可以带来更大的项目成功和盈利能力。
多种结构
EB-5 融资无与伦比的灵活性使其能够以量身定制的方式应用，以满足不同项目的独特需求。 EB-5 融资可以采用优先债务、夹层融资或优先股权的形式，这种适应性水平对于寻求优化项目财务结构以实现最大效率和盈利能力的开发商来说非常宝贵。
过桥融资的经济高效替代方案
EB-5 基金为传统过桥融资提供了一种可行且经济高效的替代方案，提供了一种可以替代更昂贵的资本来源（例如私募股权）的解决方案。这种战略替代不仅有助于缩小融资缺口，还有助于降低整体融资成本，从而提高项目的盈利能力和财务吸引力。值得注意的是，美国移民局仅允许 EB-5 资金用于退休过桥融资，前提是融资符合以下条件： 短期的 并一直打算由 EB-5 基金退休。
平衡和优化资本成本
将EB-5资金整合到项目的资本结构中可以有效降低项目总体成本。 EB-5 融资通常具有更多特征 延长还款期 与传统贷款相比，它为开发商提供了更大的灵活性和更多的时间来稳定其项目、实现盈利并为再融资或出售做好准备。这种战略优势对于应对房地产市场的周期性和确保项目的长期成功特别有用。
通过区域中心计划最大限度地发挥融资潜力
区域中心计划通过汇集多个投资者的投资来增强 EB-5 计划的吸引力。这一特征可以积累大量资本，特别有利于位于目标就业地区（TEA）（包括农村和高失业率地区）的项目。 5 年 EB-2022 改革与诚信法案 (RIA) 通过为这些领域的项目保留部分 EB-5 签证，进一步支持这一优势，从而促进来自高需求国家的投资者更快地获得签证。
结论
EB-5 移民投资者计划提供了复杂且多方面的融资解决方案，可解决房地产开发商面临的独特挑战和机遇。 EB-5 计划具有灵活且具有成本效益的融资选择以及大量资本积累潜力等一系列优势，对于寻求解决项目融资复杂性的开发商（尤其是在经济不景气时期）而言，是一个越来越有吸引力的选择。
随着该计划的不断发展，其在支持重大开发项目和为外国投资者提供美国居留途径方面的作用预计将扩大，进一步强调其在发展融资领域不可或缺的价值。通过战略性利用 EB-5 资金，开发商不仅可以推进他们的项目，还可以为经济增长和创造就业机会等更广泛的目标做出贡献，凸显了该计划在房地产开发领域的至关重要性。
