最佳保护您的 EB-5 投资的七个要点。
休斯顿 EB5 希望鼓励您注意会增加 EB-5 签证风险的误导性承诺。 EB-5 贷款的偿还担保是一个热门话题，随时可能成为美国移民局关注的焦点。
移民政策 和 美国移民局规定 正在不断变化。仅仅因为美国移民局现在对担保视而不见，并不意味着以后他们也不会。
我们看到美国移民局一再改变其立场 问题数量。作为 EB-5 投资者，如果发生这种情况，您不希望自己站在错误的一边。
大多数 EB-5 区域中心 可以 承诺还款保证，无需实际抵押。大多数区域中心认为不值得冒移民风险。
然而，一些区域中心正在积极推销私营公司的“企业担保”。有些人向想要获得土地的投资者宣传“土地担保” 优先处理 并避免 倒退 农村项目.
请谨慎行事，不要认为这些偿还贷款的承诺会让您 EB-5投资更安全。这些大胆的保证大多并非无懈可击。
如果贷款偿还担保对您来说至关重要，请考虑以下准则。大多数 EB-5 区域中心不会轻易告诉您这些关键问题。
1. EB-5 结构是一个主要风险
还款保证是一种被动措施，而不是主动保障。还款担保是为了降低 EB-5 贷款协议的风险。然而，传统 EB-5 贷款模式是借款人违约的主要原因。
大多数投资者没有意识到 EB-5 贷款并不便宜。开发商喜欢 EB-5 贷款，因为它们比传统融资宽松，而不是因为它们便宜。
传统的区域中心每年向 EB-5 投资者支付的费用可能低于 1%。然而，他们通常向 EB-5 项目收取 8% 的费用，为期 5 年。 EB-35 资本成本增加 5% 会增加项目违约的可能性。
另一方面，垂直整合的区域中心和开发商不会给项目带来如此沉重的成本。他们的利润不是来自筹款，而是来自房地产开发的成功。他们的模式通常为 EB-5 投资者提供优先股，并为他们提供更高的回报，同时不会因增加沉没融资成本而增加风险。
2. 保证已是危险信号
商业房地产（尤其是 EB-5 投资）中的贷款担保可能是一个警告信号。通常，财产及其潜在收入应该足以作为一个良好项目的抵押品。
需要额外的担保可能表明该项目的财务状况并不像应有的那样稳固。优先贷款是对项目资产的第一债权，通常不需要额外的担保。
来自母公司或第三方担保人的 EB-5 贷款担保通常可能表明项目内的抵押品（无论是财产还是预计收入）的强度足以支付高级贷款，但不足以支付 EB-5 贷款。这可能是高风险的危险信号。
外部担保可能导致 EB-5 投资者忽视严格的尽职调查，从而可能将他们引入高风险项目。这使得借款人能够推销风险更大的项目。
3. 对担保人有约束力吗？
如果项目不支付 EB-5 贷款，您需要 EB-5 投资者可以快速要求的担保。您不想陷入可能持续多年的诉讼中。
你需要一个 担保人 不能轻易走开。您还需要能够支付全部 EB5 贷款、利息和法律费用的资产。
不幸的是，这不是私人公司担保所能提供的。除非公司是上市公司，否则公司担保没有多大意义。
根据定义，a 有限责任公司 是一种美国企业结构，可以保护企业主免受 个人的责任 .私人公司也可以随时将其资产清算给其委托人。他们甚至可以宣布破产，让 EB-5 投资者无所事事。
4. 有个人担保吗？
美国的银行明白私人公司的担保是不可靠的。美国银行在向私营公司提供贷款时总是要求提供个人担保。
他们要求公司主要股东签署个人担保。此外，这些保证必须包括针对这些个人资产的生存条款，以使其完全可执行。这样就保证了无处可逃。
5. 有 UCC 备案吗？
EB-5 合伙企业需要对担保人的资产拥有无可争议的收回权。否则，您可能会陷入多年的诉讼之中。
私人公司的担保只有在包含以下内容时才有意义： UCC 备案 关于特定资产。
统一商业法规（UCC） 监管美国各地的商业交易。向国务卿提交 UCC-1 声明是确认 EB-5 合伙企业第一留置权地位的唯一途径。
询问是否有 UCC 备案以及其质押了哪些资产。公正的（非区域中心）评估师必须确定这些资产的净值（发起人股权减去债务）。
不要投资于烟雾和镜子。 REAL 担保通常包括 UCC 备案中的抵押品。如果没有抵押品和 UCC 备案，个人担保的价值仅相当于其所写纸张的价值。可能需要在法庭上花费数年时间才能从赞助商处获得还款担保的资金。
6. 注意土地保障
土地保障的基础并不稳固。除非位于纽约市等大城市的黄金地段，否则土地没有重大价值。在整个美国，我们只是拥有大量土地。
大多数农村项目都需要 EB-5 资金来开发基础设施。如果项目失败，没有公用事业，土地价值将不会增加。
因此，对已完成项目的评估具有误导性。始终坚持对历史成本或当前市场价值进行独立评估。
询问信誉良好的房地产律师，担保是否充足。您应该澄清您正在寻求强大的、自动防故障的保护，并看看他们有何反应。
真正的担保很少见，移民局后来可能会发现它们非法。您希望避免 USCIS 解释中的不确定性。
7. 保护您的 EB-5 投资的最佳方式
从长远来看，房地产通常是一项不错的投资。问题在于时机。如果您在错误的时间进入周期，那么您的资产在出售时就根本不值那么多钱。
没有人有水晶球来预测何时是进入市场的好时机或坏时机（尽管我们可以尽力估计）。以最保守的方式构建债务是应对市场价值下滑的最佳保护措施。
您想要一个沉没融资成本较低的项目。区域中心收取的利息是固定的， 沉没成本 对于该项目。该项目已花费无法收回的资金。
投资利润策略与您的资本回报目标一致的区域中心项目是更安全的策略。垂直整合的区域中心采用 EB-5 优先股而非 EB-5 债务，最大限度地减少沉没融资成本。
当项目成功时，优先股将获得股息。这减轻了项目的现金流并增加了成功的可能性，因为它没有沉重的融资成本负担。
低成本融资降低了项目总体成本。由于成本较低，该项目在任何给定的销售价格下都具有较高的利润。这为 EB-5 投资者提供了收回全额投资的最佳机会。这是保护 EB-5 投资者免受经济衰退影响的最佳方式。
休斯顿EB5
在休斯顿 EB5，我们是一家垂直整合的区域中心和开发商。十多年来，我们的 I-100 和 I-526 项目审批成功率均为 829%。我们还 100% 成功全额偿还 EB-5 资本。
我们选择不以区域中心的身份盈利，而是以开发商的身份盈利。然而，为了做到这一点，我们必须在每个项目中全额偿还 EB-5 资金，然后才能退出该项目。
我们始终将 EB-5 权益置于我们自己的权益之上。这就是为什么我们的 EB-100 资金偿还成功率达到 5%。这是只有区域中心的黄金标准才能取得的成就。
正在寻找农村项目？
不要假设所有 EB-5 保留签证类别 签证公告 是当前的。 I-526E 请愿书已在酝酿中 很快就会使高失业率类别倒退 对于中国和印度。这将在不久的将来的某个时候显示在签证公告上。
然而，本 农村类别仍有数千个签证可用 并将在可预见的未来保持当前状态。对于中国和印度出生的投资者来说，农村项目是获得美国居留权的最快途径。
农村项目与城市高失业率项目不同，缺乏农村信息。 EB-5 投资者需要了解 他们可以降低风险的方法 和 确定 EB-5 投资安全的领域.
扎实的农村定向就业区项目的一个光辉例子是“弗雷德里克“中 德克萨斯州弗雷德里克斯堡。通过优先处理，您可能会在 526 至 4 个月内获得 I-12E 批准。通过同时提交，您可以在 3 至 6 个月内获得就业授权文件 (EAD)。
Frederick 的认购量已超过一半，可用的 EB-5 名额有限。要成为这个激动人心的机会的一部分，请随时联系以下成员： 我们的团队.
