11 年 2023 月 XNUMX 日，美国移民局给予 指导 关于新 EB-5 投资者的最短投资期限。他们的解读 5 年 EB-2022 改革与诚信法案 (RIA) 尚未在 移民局政策手册 并且可能会在法庭上受到质疑，因为有些区域中心正在试图游说反对这一条款。然而，这激起了人们对快速 EB-5 资本偿还的厚望，因为一些区域中心现在承诺在 5 到 2 年内偿还新的 EB-3 投资者。
由于透明度是休斯顿 EB5 的核心价值，我们想解释高利率如何影响投资回报和时间表。我们还将通过介绍基本的房地产投资概念，展示如何在较低利率下快速偿还项目资本，但在高利率环境下可能不再现实。
利率如何影响资本偿还
项目返还 EB-5 资本的能力取决于流动性事件。开发商必须出售资产或对资产进行再融资，以产生必要的现金来解除对 EB-5 投资者的还款义务。
这些资本事件的可行性很大程度上取决于利率的变动。截至 9 年 2024 月中旬撰写本文时，商业房地产贷款平均利率约为 XNUMX%。高利率对房地产销售、开发和资本市场活动（即再融资）产生巨大的负面影响。
如果您居住在美国，您可能会发现新建筑活动已显着放缓；这主要是由于高利率。
随着借贷成本的增加，项目的再融资也变得更加困难。项目的现金流可能不再能够支付因再融资而导致的更高利率下增加的偿债额。
资产的购买者可能需要优先贷款来为购买提供资金。在高利率的情况下，购买或开发房产的借贷成本会增加。由于房地产的预期现金流量不会与高利率成比例增加，因此投资回报率 (ROI) 会下降，投资者会推迟开展新项目。需求的下降反过来压低了价格，导致卖家等待利率下降，希望达到能够偿还 EB-5 资金的销售价格。
主要房地产概念
为了评估高利率环境是否有利于EB-5资金的快速偿还，我们需要介绍一些基本的房地产投资概念。
净营业收入（NOI）：NOI 代表项目从运营中产生的收入，减去所有运营支出（来自租金、费用和其他来源的收入）。它不包括资本支出、偿债和所得税。
NOI 的公式为：
NOI = 营业总收入 – 营业费用
NOI 对于评估项目的盈利能力、价值和潜在投资回报至关重要。
进入 CAP 率（进入 CAP）： 投入 CAP 率表示项目 NOI 所产生的成本收益除以项目建设成本。
进入 CAP 的公式为：
投入 CAP = NOI / 项目成本
在考虑建设资产的成本和再融资/销售的未来价值时，进入 CAP 对于评估项目的盈利能力至关重要。
退出资本化比率（退出 CAP 率）：退出 CAP 利率代表项目 NOI 产生的收益率除以项目再融资/出售的未来价值。
上限利率的公式为：
退出 CAP 率 = NOI / 目标再融资或销售价值
退出上限率允许开发商根据收入估算房产的未来价值。 CAP 率较高通常表示潜在回报较高或资产价值较低。
开发商传播：开发商价差代表项目的盈利能力，由进入 CAP 利率减去退出 CAP 利率之差得出。
开发者价差的公式为：
开发商利差 = 进入 CAP 率 – 退出 CAP 率
开发商价差越大，意味着项目的利润率越大。这是开发商在考虑资产建设成本时评估是否出售项目的一个关键指标。
偿债覆盖率 (DSCR)：DSCR 代表项目满足其偿债要求的能力。
DSCR 的计算公式为：
DSCR = NOI / 总债务还本付息 (DS)
商业贷款机构使用这一重要工具来评估借款人偿还贷款的能力。 DSCR 低于 1.0 意味着现金流不足以偿还债务。美国大多数银行要求 DSCR 为 1.3 才能发放贷款。
让我们举个例子
那么，让我们回到这个问题：“我们能否期望以今天的商业贷款利率进行再融资或出售 EB-5 项目？”最简洁的答案是不。
我们将使用一个假设的例子来说明我们的答案，并使用以下假设：
- 通过租金产生现金流的酒店或多户住宅项目。
- 项目成本 – 100 亿美元
- 净营业收入 (NOI) - 6.5 万美元
- 进入 CAP 率 (Going-In CAP)- 6.5%
- 偿债覆盖率 (DSCR) - 1.3
- 资本堆栈：
- 30 万美元 – EB5 贷款
- 20 万美元 – 开发商股权
再融资现实吗？
大多数 EB-5 项目除了 EB-5 债务外，还拥有银行的高级建设贷款和开发商的股权。高级贷款人不会允许初级贷款人（EB-5 债务）在他们之前得到偿还。
因此，开发商必须先使用再融资资金来偿还高级贷款，然后再偿还 EB-5 债务。使用上面示例的假设，开发商需要首先偿还 50 万美元的高级贷款，或者与 30 万美元的 EB-5 贷款同时偿还。因此，此示例需要 80 万美元的再融资收益可用于首先偿还高级债务，然后偿还 EB-5 债务。
为了让再融资贷方为贷款提供资金，开发商必须提供足够的 NOI 来支付 80 万美元贷款的新债务还本付息。换句话说，该项目需要有一个健康的偿债覆盖率（DSCR）。除非项目能够以合理的幅度支付其财务成本，否则银行不会贷出资金。
银行通常需要约 1.3 的最低 DSCR 才能为项目提供再融资。由于多户住宅和酒店项目属于运营业务，因此在运营第一年不太可能实现这一指标。一个健康的项目通常需要 2-3 年才能达到 1.3 DSCR。
为了便于论证，我们假设仅在贷款期限内支付利息，并在最后一次性支付利息。如果是这样，偿债 (DS) 将仅为利息成本。
如下所示，银行再融资不会以 9% 的利率发生。按 9% 的利率计算，80 万美元的年利息成本为 7.2 万美元。因此，DSCR 仅为 0.9，远低于银行通常要求的最低值 1.3。
6.5 万美元 NOI / 7.2 万美元总偿债 = 0.9 DSCR
对于按 1.3 DSCR 进行再融资，80 万美元再融资的最高利息支付必须为 5.0 万美元。这只有在商业利率为 6.25% 或更低的情况下才会发生。
NOI / DSCR = DS
6.5 万美元 NOI / 1.3 DSCR = 5.0 万美元总债务还本付息
5.0 万美元总偿债额 / 80 万美元贷款 = 6.25% 利率
旨在了解利率变动对项目现金流量和履行债务义务的可能性有多大影响。如果利率降至两年前的 2%，则 5 万美元的利息成本将变为 80 万美元。该项目将拥有更健康的 DSCR，并且处于安全位置。
6.5 万美元 NOI / 4 万美元总偿债 = 1.625 DSCR
没有迹象表明未来会发生如此大幅度的利率下降。因此，该项目需要通过增加收入和减少支出来大幅增加 NOI，以便能够获得再融资贷款并偿还新的债务。
出售 EB-5 项目现实吗？
如前所述，高利率使借贷成本更加昂贵。当利率上升时，借贷成本的增加直接降低了投资者的购买力和资产的承受能力。这抑制了对房地产的需求，进而降低了整体价格。
相反，当利率下降时，借贷成本下降，投资者的购买力增加，从而增加对资产的需求，从而推高房地产价格。
从另一个角度来看，利率上升会导致项目价值下降，或者说CAP率上升。反之亦然，利率下降会增加项目的价值，或降低 CAP 利率。总而言之，利率和 CAP 利率直接相关。
在评估是否出售或持有资产时，开发商会使用进入 CAP 利率和退出 CAP 利率之间的差值，也称为开发商价差。进入 CAP 和退出 CAP 之间的相关性对于确定投资的盈利能力至关重要。为了让开发商从项目中获利，进入 CAP 利率需要高于退出 CAP 利率。换句话说，该项目的建造成本需要低于其销售价格。当进入 CAP 率低于退出 CAP 率时，就会出现倒挂，这意味着项目的建设成本高于其销售价格。根据一个 2023 年世邦魏理仕报告，“在一些市场，例如芝加哥、纽约、菲尼克斯、西雅图和华盛顿特区，资本化率之间出现了倒挂或平价”。反转意味着未来的黑暗时期以及开发商很可能遭受损失。
开发商价差越大，开发商出售的可能性就越大，因为利润率就越高。可接受的最小差异因开发商而异，但常见的方法是寻求至少 1-2% 的开发商价差。例如，如果进入 CAP 为 6%，则开发商可能不会接受销售，除非 CAP 率最多在 4-5% 范围内。
因此，让我们再看一下上面的示例，以评估 CAP 利率与利率以及销售可能性的相关性。
在上面的示例中，进入 CAP 率为 6.5%，退出 CAP 率为 6%。
$108,333,333 目标售价 = $6,500,000 NOI / 6% 退出上限率
0.5% 开发商价差 = 6.5% 进入 CAP – 6% 退出 CAP 率
$8,333,333 利润 = $108,333,333 销售价格 – $100,000,000 成本
40% 投资回报率 = $8,333,333 利润 / $20,000,000 开发者权益
在这种情况下，0.5% 的开发者利差对开发者来说几乎没有吸引力。根据 2023 年 CBRE 的报告，“第三季度末，进入和退出上限利率之间的差距降至 [15%]，这是自 CBRE 于 3 年开始对其投资专业人士进行季度调查以来的最小差距”。知道开发商价差的市场平均价已被压缩至历史低点，让我们根据当前的市场状况评估销售情况。
0.15% 开发商价差 = 6.5% 进入 CAP – 6.35% 退出 CAP 率
$102,362,204 目标售价 = $6,500,000 NOI / 6.35% 退出上限率
$2,362,204 利润 = $102,362,204 销售价格 – $100,000,000 成本
11% 投资回报率 = $2,362,204 利润 / $20,000,000 开发者权益
正如您在上面所看到的，由于利率增加，退出上限利率的增加显着减少了利润。假设开发商利差为 2%，那么当利率较低时，开发商可以卖多少钱？
2% 开发商价差 = 6.5% 进入 CAP – 4.5% 退出 CAP 率
$144,444,444 目标售价 = $6,500,000 NOI / 4.5% 退出上限率
$44,444,444 利润 = $144,444,444 销售价格 – $100,000,000 成本
220% 投资回报率 = $44,444,444 利润 / $20,000,000 开发者权益
鉴于过去几年 CAP 利率一直随着利率上涨而上升，因此利率需要大幅下降，才能对 CAP 利率施加下行压力，以实现此类出售。
因此，开发商可能会选择持有该资产直到利率下降，这反过来又会降低上限利率，导致目标销售价格更高和开发商价差更大。
关键精华
许多区域中心正在吸引 EB-5 潜在客户，希望能够更快地偿还 EB-5 资金。然而，许多区域中心和 EB-5 投资者并没有充分了解利率变动对出售或再融资等流动性事件的影响程度。
除非未来几年利率大幅下降，否则开发商很可能会推迟出售或再融资等任何流动性事件，并继续将 EB-5 资金投资于项目。
休斯顿EB5
在休斯顿 EB5，我们是一家垂直整合的区域中心和开发商。十多年来，我们的 I-100 和 I-526 项目审批成功率均为 829%。我们还保持 100% 成功全额偿还 EB-5 投资。
我们选择不作为区域中心获利，而是作为项目后端的开发商获利。然而，为了做到这一点，我们必须在每个项目中全额偿还 EB-5 资本，然后才能作为开发商兑现。
我们始终将 EB-5 资本及其利益置于我们自身之上。这就是为什么我们的 EB-100 资金偿还成功率达到 5%。这是只有黄金标准的区域中心才能自豪地实现的成就。
