对于通过区域中心申请 EB-5 签证的外国人来说，投资过程可能看起来很机械，但投资决定超出了移民资格和遵守相关法律的范围。投资者应仔细审查投资是否不仅能确保永久居留权，还能确保偿还资本的高可能性。
EB-5 投资正在发生变化，这种转变在很大程度上是由精明的投资者以及区域中心未全额偿还 EB-5 资本的不良声誉推动的。投资者不再仅仅关注创造就业机会和移民要求；他们现在检查项目的资本堆栈，以确定偿还的可能性和成功的潜力。了解项目的财务结构对于申请人预测其投资将如何进行至关重要，有助于他们做出明智的决策并保护其资本。
什么是资本堆栈？
在房地产和金融领域，资本堆栈（或结构）是指项目中股权和/或债务的不同贡献以及各自的支付优先级。
从历史上看，资本贡献有四种主要类型：高级债务、夹层债务、优先股和普通股。传统上，EB-5 资本以夹层债务的形式部署到项目中；然而，市场上越来越多的项目开始通过高级债务、优先/普通股或上述方式的组合提供不同类型的 EB-5 投资。
每种形式的资本都有其自身的优点和缺点。了解与每种类型相关的层次结构和风险至关重要。让我们逐一分解。
高级债务
EB-5 高级债务持有人位于堆栈的底部，拥有最高的付款优先权，确保他们首先获得利息/股息，以及通过再融资或出售偿还的第一个资金来源。
高级债务头寸通常占项目成本的 50-60%，其收益远低于其他形式的资本，因为它们在付款优先级方面的风险较小。虽然股息仅限于商定的利率，但可以通过不动产的第一留置权抵押贷款或通过还款担保（个人或公司）来加强担保，从而最大限度地减少违约情况下的资本损失。
然而，如果高级 EB-5 贷款由房地产担保，则值得注意的是，除非项目完全开发，否则所述房地产的价值通常远低于 EB-5 资本总额。此外，值得注意的是，一个项目并不会仅仅因为 EB-5 资本是优先债务而在财务上更可行或风险更小。
EB-5 前景应该始终衡量 沉没融资成本 在一个项目内。通过从向项目/开发商收取的资本费率中减去支付给 EB-5 投资者的股息，可以轻松计算出该数字。然后，将此增量乘以投资于该项目的 EB-5 资本总额，即可得出第三方区域中心给项目带来的沉没融资成本程度。
结构较差、沉没融资成本较高的项目在强劲的经济条件下仍然可以取得成功；然而，如果在经济不景气的情况下交付，它们通常是第一个失败的项目。
一个需要思考的问题是 为什么开发商寻求 EB-5 资金 作为高级贷款？答案可能在于传统银行/金融家出于各种原因不愿意为该项目提供融资。
夹层债务
优先债务之上的是 EB-5 夹层债务，提供更高的潜在回报，但也增加了风险。夹层债务持有人在支付优先权方面低于优先债务，如果票据违约，他们的担保通常是所有权权益的质押，而不是不动产。
如果开发商因未能按时支付夹层债务利息或本金而丧失抵押品赎回权，则夹层贷款人将面临经营业务的挑战，使其风险高于优先债务。通常，夹层债务可占项目资本总额的 25-40%。
大多数 EB-5 债务发行都涉及夹层融资；然而，EB-5 夹层贷款与传统的夹层债务有很大不同。如上所述，如果夹层贷款违约（开发商未能支付到期利息或本金余额），夹层贷款人可以接管开发商的股权。
大多数夹层融资家在房地产和金融方面拥有丰富的经验，因此准备接管一个项目，使其取得成果并实现盈利。只有在债权人间协议的语言允许的情况下才能这样做。
债权人间协议是一份法律文件，概述了项目中多笔贷款的债务优先顺序的支付/满足。大多数 EB-5 债务发行不包含债权人间协议。如果没有这样的协议，那么几乎没有高级贷款人会允许夹层贷款人接管开发商的股权，特别是在高级票据信誉良好的情况下。
在 EB-5 发行中很少有债权人协议的情况下，大多数区域中心没有任何开发房地产的经验，也无法接管项目并使其达到盈利点以保护 EB-5首都。此外，从开发商手中接管股权可能是一个昂贵且漫长的法律程序。
话虽如此，区域中心通常会延长 EB-5 夹层债务的期限，以便开发商有更多时间来稳定项目。这对于区域中心有两个好处：他们将获得更高的利率，因为 EB-5 贷款现在处于违约状态，而且区域中心避免了昂贵的法律程序，而这可能对他们不利。
需要向第三方区域中心询问的一个问题是，增加的违约利率是否会与 EB-5 投资者分享，作为延长投资期限的额外补偿。否则，就会存在道德风险，因为 EB-5 资本投入项目的时间越长，区域中心的利润就越高。
正如前面在高级债务部分中提到的，EB-5 投资者应询问区域中心对该项目施加的沉没融资成本的水平。
优先股
EB-5 优先股高于夹层债务但低于普通股，为投资者提供比债务工具更高的回报，并在履行债务义务后比普通股享有优先付款权。优先股通常是第一个从项目中获得分配的合作伙伴/成员，因为他们的股权贡献处于较高或优先地位。
回报通常被锁定在原始投资的一定比例，即4%。优先回报必须先支付给合伙人，然后普通股才能获得分配。同样，优先股本先于普通股本偿还。
大多数优先股权投资都会应计（或递延），直到项目产生正现金流为止。这就是说，优先股不会给具有高沉没融资成本的项目带来负担，因为当项目能够进行分配时，就会支付回报。这可以有力地定位开发项目，避免其现金流承受高昂的负担，从而获得财务上的成功，并为其提供更大的灵活性和成功的空间。
普通股
资本堆栈的顶部是 EB-5 普通股，提供最高的潜在回报。所有其他债务义务或优先股承诺必须在普通股投资者收到股息或利润份额之前得到履行。换句话说，普通股投资者是最后一个获得股息和原始资本的人，但如果项目表现良好，他们将获得巨大收益。
项目合作伙伴之间通常存在不同类别/份额的普通股，因此利润分享和资本偿还的条款差异很大。仔细审查发行文件对于了解股息和资本偿还的优先顺序非常重要。
了解股权和债务
了解投资模型的动态至关重要，尤其是考虑到潜在的风险和回报。评估的一个关键方面是项目内的股权缓冲。
了解项目的股权数额至关重要，因为它可以作为 EB-5 资本先于项目股权的安全网。
在项目售价低于预期的最坏情况下，拥有大量股权缓冲可以为选择 EB-5 债务或优先股权投资的投资者提供保护措施，因为这些投资必须先于股权合作伙伴偿还；换句话说，项目中的股权是第一个产生损失的资本形式。但是，这不仅仅是拥有高股权；还需要有足够的股权。还必须考虑债务成本。
评估项目的融资成本同样重要。如果包括债务在内的总沉没融资成本超过股本，则可能会严重影响投资的整体可行性。在高股本和低沉没融资成本之间取得适当的平衡是理想的选择，但重要的是要认识到这一点 降低融资成本 可以抵消项目持续期间较低的股本金额。这一考虑因素很重要，因为沉没的融资成本无法收回。
投资者还应调查该项目的具体情况，包括收购土地的实际成本。向开发公司索取契约或购买协议以及资产负债表，可以提供有价值的见解。
开发商有时可能会根据未来的开发情况提出土地价值，这可能与实际购买价格有所不同。因此，了解土地的真实购置成本对于综合评估项目的真实股权投资至关重要。
总之，EB-5投资者不仅应该关注移民要求，还应该评估其投资的回报和盈利潜力。寻求移民和财务顾问的指导将对是否符合条件进行全面评估 投资与投资者的目标一致，考虑与资本堆栈中每种类型的投资相关的不同结果。
