穿越 EB-5 桥梁融资迷宫.
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用 EB-5 资本代替债务 建筑贷款？
更换过桥资本要多久才安全？
在休斯顿 EB5，我们的目标是始终以尽可能清晰的方式告知潜在的 EB-5 投资者。作为一个移民团队，我们希望您拥有成功的 EB-5 之旅，并很高兴为您的尽职调查提供清晰的见解。
EB-5 投资者应谨慎对待那些承诺您可以在投资前获得创造的就业机会的项目。这些项目的建设通常已经完成或接近完成。开发商可能正在尝试用新的 EB-5 资本取代他们多年前花费的资金。这可能会让您的移民陷入危险。
在当今的高利率下，开发商很难找到负担得起的资金来源。他们可能将 EB-5 视为降低财务成本的一种方式。举个例子，假设开发商有一笔已到期的建筑贷款。他们很可能是三年前得到的，当时的利率比现在低得多。
EB-5 签证计划是一个双赢的提议，为资本创造就业机会的投资者家庭提供绿卡。它不仅仅是降低资本成本的一种方式。
用 EB-5 资本代替债务可能会出现问题。中的一些指导方针 移民局政策手册 可能相当模糊。美国移民和公民服务局的裁决者可能会以不同的方式解释它们。
EB-5 是一项创造就业计划
必不可少的 移民局政策手册 I EB-5 签证的要求是创造就业机会。您的资本必须创造至少 10 个全职和永久性工作岗位。您还必须证明 如果没有 EB-5 资金，该项目就不可行.
当 EB-5 资本进来得这么晚时，这可能很难证明。因此，EB-5 投资者可能无法申请获得永久绿卡所需的工作。
EB-5 无法取代永久融资
由于该项目迄今为止在没有 EB-5 资金的情况下取得了进展，美国移民局可能会将资金替换为该项目永久融资的一部分。 USCIS 政策是 EB-5 融资不能取代永久、长期融资 .
在某些情况下，EB-5 资本可以取代称为过桥融资的临时融资。这是一种短期融资，可以“弥补”开发商需要现金与最终收到 EB-5 资金之间的差距。就像 EB-5 投资一样，过渡资本可以是债务或股权。通常，过桥融资 作为贷款而来.
EB-5 投资者必须意识到过桥融资的使用可能是一个灰色地带。美国移民局承认 困难在于解释过桥融资与永久融资的特征是什么.
阅读细则
我们鼓励您阅读细则，因为一些 EB-5 项目可能将长期债务掩盖为短期过桥融资。开发商可能正试图偿还从建设到永久贷款的循环信贷额度。此外，开发商可能拥有一笔或多笔一年期延期的短期贷款。经过几次延期后，它仍然是短期的吗？问题是，多久之前可以安全地更换过桥融资？
EB-5 过桥融资
EB-5 计划最初旨在帮助开发商或企业主制定商业计划、筹集 EB-5 资本，然后执行该项目。为了保护 EB-5 投资者，他们的 EB-5 资金才会被托管并仅在其 I-526 投资移民申请获得批准.
随着处理时间的不断增加，开发商必须准备好项目，然后等待数年才能获得 EB-5 资金。 EB-5 市场以早期托管释放机制和广泛使用过桥融资作为回应。
这样，他们就可以启动该项目并毫不拖延地继续推进。
当 EB-5 资金进入项目时，过桥资本支出已经创造了就业机会。 EB-5 投资者需要这些工作才能获得 I-829 永久居留批准。
EB-5 投资者能否将 EB-5 资本投资之前创造的就业机会归功于自己？好吧，这一切都取决于。只有严格遵守某些规则，EB-5 投资者才能从过桥融资支出中获得工作信贷。
EB-5 资金从投资合伙企业到项目的正确流向
只有在融资程序正确的情况下，美国移民局才会因过桥融资创造的就业机会而给予 EB-5 投资者信用。 EB-5 投资者作为有限合伙人认购由区域中心赞助的投资合伙企业。他们的资金被借给项目或成为拥有该项目的实体的优先股。在 EB-5 术语中，合伙企业被称为新商业企业 (NCE)。该项目被称为就业创造实体（JCE）。
EB-5 资金必须从 NCE 流向 JCE，然后由 JCE 偿还支出。 NCE 无法直接支付这些费用。 NCE 无法偿还其他实体（例如 JCE 母公司或关联公司）产生的费用。必须使用所有 NCE 资金。任何保留为储备金的 EB-5 资金都不会面临风险。否则，他们将违反另一项 EB-5 签证要求。
与项目的联系
过桥融资必须仅支付项目必需的支出。必须清楚的是，它们在发生时是需要的。 EB-5 资本与创造就业机会之间的联系是显而易见的。这防止了 EB-5 资本仅仅用作再融资工具。
沉思
JCE 必须从一开始就确定该项目计划用 EB-5 资本取代过桥融资。换句话说，该项目获得了临时融资，因为它预计稍后会获得 EB-5 资金。 JCE 必须尽早向 USCIS 和 EB-5 投资者明确记录 EB-5 资金的未来使用情况。
然而，如果未计划使用 EB-5 资金，EB-5 投资者仍然可以获得工作机会。为此，JCE 必须证明过渡资本被视为短期临时融资，随后将被来自 EB-5 资本或其他来源的更永久的长期融资所取代。
思考对于移民局来说是一个非常重要的考验。如果从未打算更换过桥资本，则根本不需要 EB5 资本。
临时和短期
对于美国移民局来说，仅沉思是不够的。他们希望确保过桥贷款不是一个长期解决方案。要获得过桥融资资格，它必须是临时的，即不是项目永久融资的一部分。它还必须是短期的，美国移民局将其理解为一年到两年。然而，EB-5 投资者必须意识到，美国移民局的裁决者对此解释并不一致。 美国移民局的裁决者对此解释并不一致.
如果它像鸭子一样嘎嘎叫
如果所谓的过桥贷款的行为类似于永久贷款，那么它可能会被裁定（并被拒绝）。 重要的是实质内容，而不仅仅是标签.
有多项迹象表明，开发商可能将永久贷款伪装成过桥融资。其中成熟期超过两年，或与施工结束时间一致。如果贷款占资本总额的很大一部分，这可能意味着长期融资。
接近传统融资的利率是另一个好处。开发商通常会在项目的早期阶段（甚至在许可证批准之前）获得过桥贷款。过桥贷款的利率很高，因为它们可以提供快速的现金，而贷方则承担着更大的风险。只有在完全获得权利后，该项目才有资格获得传统的、低息、长期的大额贷款。
情况可能很复杂。我们以某开发商的三年期建设永久贷款到期为例。他们能够为 70% 的贷款进行再融资，并使用自己的股权作为另外 30% 的一年的过渡资金。
由于一年符合USCIS贷款政策的短期定义，他们继续筹集EB-5资金来取代过桥融资。 USCIS 会批准此作为 EB-5 的有效过桥融资吗？当然不是。
这是一项为了拯救开发商而不是创造就业机会的财务举措。美国移民局将拒绝 EB-5 投资，他们认为这些投资是简单的资本互换，旨在偿还与创造就业无关的更昂贵的债务。
投资者必须对依赖延期过桥融资（跨越数年）的项目保持谨慎。他们应核实资金和项目时间表保证 EB-5 资金真正有助于创造就业机会，而不仅仅是用于偿还过桥贷款。
